济南市人民政府关于印发济南市城市建设项目审批管理暂行规定的通知
山东省济南市人民政府
济南市人民政府关于印发济南市城市建设项目审批管理暂行规定的通知
文件号:济政发〔2005〕33号
各县(市)、区人民政府,市政府各部门:
《济南市城市建设项目审批管理暂行规定》已经市长办公会议研究通过,现印发给你们,望认真贯彻执行。
济南市人民政府
二OO五年十二月二十二日
济南市城市建设项目审批管理暂行规定
第一章 总 则
第一条 为进一步规范城市建设项目的审批管理,促进城市建设健康、和谐发展,依据有关法律法规,结合我市实际,制定本规定。
第二条 凡在市内6区(含高新区)范围内,需市政府及市有关部门审批的建设项目均适用本规定。各章另有具体规定的,以各章规定的范围为准。
第三条 市发展改革、规划、国土资源、建设、环保、房管、城管执法、市政公用、财政、监察等部门按各自职能,负责相关审批管理及监督工作。
第二章 旧城改造项目
第四条 旧城区主要是指市区二环路以内和长清城区组团范围内的区域。
第五条 旧城区改造应逐步调整、搬迁污染工业企业,控制人口和建筑容量,增加公共绿地和开敞空间,完善服务、交通等设施,改善整体环境,提升城市功能。
第六条 限制零星插建项目。严格控制用地面积小于5000平方米的零散用地建设,高层建筑用地面积小于3000平方米、多低层建筑用地面积小于2000平方米的零散用地不应单独用于居住用地开发。用地面积未达到上述标准,但有下列情况之一,且不妨碍城市规划实施的,可予核准建设:(一)邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况,确实无法调整、合并的;(二)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制,确实无法调整、合并的;(三)已取得土地出让手续的成片用地周边零星用地确实难以单独实施招、拍、挂,在确保政府土地收益最大化的前提下,可协议出让给已取得成片土地使用权建设单位的。
第七条 对改造难度大的地段和项目,可与其他商业、旅游、娱乐、经营性房地产等项目捆绑,整体实施招、拍、挂。
第八条 城市规划确定搬迁和限制发展的单位,应严格限制在原地进行新的建设。
第九条 经十路、历山路、胶济铁路、纬十二路围合区域内需改造的地段和项目,其建设容量在满足有关容积率核定标准的前提下,可按“拆一建二”原则控制,并应结合院落改造整合周边环境。
第十条 征地范围内代征、代拆城市道路、公共绿地或其它城市公共用地比例较大的以及拆迁量大、改造成本高的危旧住宅、棚户区的改造项目,其容积率可适当增加,但累计增加的指标应符合有关容积率核定标准。
第十一条 旧城改造应坚持合理配套、同步建设的原则。用地规模超过3公顷的改造项目须编制详细规划。较大范围用地进行详细规划时,应优化、整合区域内中小学用地,完善社区体育设施和卫生保健服务系统,并设置老年、青少年活动场所等配套设施。
居住用地内应按不低于居住户数50%的标准配建停车位,条件具备时应适当增加,且以建设地下停车场为主,尽量减少地上停车。
第三章 旧村(居)改造项目
第十二条 在新一轮城市总体规划方案确定的城市中心城区规划建设用地及其外缘地带范围内的旧村(居)改造适用本规定。因城市发展需要,市政府统一规划、统一征收涉及特定区域的旧村(居)改造,由政府按现行的法律法规规定统一组织实施,不适用本规定。
第十三条 旧村(居)改造项目建设必须符合城市总体规划和土地利用总体规划以及产业发展规划的要求,按规定程序办理规划、土地和建设管理等各项审批手续,并接受有关部门的监督和管理。
第十四条 旧村(居)改造必须以村(居)全部土地资源统筹编制总体策划方案。
总体策划方案由镇(办)政府负责会同相关村(居)编制;各区政府负责组织审查并报市有关部门;市建委会同有关部门会审后,报市旧村(居)改造工作领导小组审定。
总体策划方案应包括以下内容:旧村(居)改造需迁村并点的意见;旧村(居)土地使用、变迁和现状情况;旧村(居)户籍在册人口状况;旧村(居)全部土地按“三类用地”分配使用以及是否合并重组使用的意见;规划策划方案;资金筹集、村(居)民拆迁补偿安置、旧宅基地整理、政府统征储备用地补偿等具体事宜的处置意见;旧村(居)改造的实施进度计划等。
第十五条 新建、改建的单一居住社区居住规模不宜小于800户,其选址要在符合城市规划、具备基础设施配套条件的前提下,遵循宜改则改、宜迁则迁、宜并则并的原则确定。不符合城市规划或单独改造达不到规模的,可采取迁村并点或按规划要求重新选址集中新建。
对单独改造达不到规模的、有实施特定规划要求的或村(居)有自愿要求的旧村(居)改造,在能够与符合城市规划要求的开发建设用地相结合的前提下,可与房地产开发项目捆绑,整体实施招、拍、挂。村(居)民安置住宅建设应作为招、拍、挂供地的附加条件之一。
居住社区住宅建筑以多层为主,严格控制低层建筑,在满足规划条件的情况下,鼓励建设小高层和高层;配套设施及规划各项指标应符合有关法律、法规和城市居住区规范要求。
第十六条 旧村(居)全部土地划分为用于安置村(居)民住宅建设的居住用地(以下简称居住用地)、用于村(居)民生产经营设施建设的生活保障用地(以下简称生活保障用地)和政府统征储备用地3类。
居住用地按现户籍管理在册人员,以人均土地面积不超过30平方米的标准核定;生活保障用地按现户籍管理在册人员、所在区域土地级别以及经济发展情况,以人均土地面积不超过25平方米的标准核定;除前两类用地外,其余土地为政府统征储备用地。
对居住用地和生活保障用地,原属于集体所有的,可按照国家有关规定征为或转为国有土地划拨使用,核发《国有土地使用证》;暂不具备征为或转为国有土地条件的,也可保留为原集体经济组织所有土地,核发《集体建设用地使用证》。政府统征储备用地分别采取即时征收、预约征收或规划储备征收的方式征收储备。政府统征储备用地在政府尚未实施征收时,仍应保持农业生产活动。
对批准的居住用地和生活保障用地,可由村(居)委员会依法决定是否合并重组使用;其法定使用人在对其用地依法处置后,可以享有转让、出租的权利,但不得再申请新的用地;如确有必要,生活保障用地可暂按工业用途和正在执行的地价标准用于抵押贷款。
第十七条 村(居)委会负责实施旧村(居)改造中村(居)民的拆迁安置工作;拆迁安置的对象应为现有本村(居)户籍在册人口;拆迁安置的标准和实施办法参照《济南市统一征用土地暂行办法》(济政令〔2003〕第204号)有关规定执行。
旧村(居)改造中,按规划应腾空收回的原宅基地上房屋及其附属物,由村(居)委会负责组织即时拆除。
第十八条 居住用地和生活保障用地上的建筑,凭国有(集体)土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程质量竣工验收报告办理房屋初始登记手续,核发《房屋所有权证》。
村(居)民或村集体经济组织拥有的国有划拨土地上的房产,在补交国有土地出让金后,可以上市交易。集体土地上的房产,不得上市交易,可在本村(居)村(居)民之间转让。
第十九条 旧村(居)改造新建居住社区住宅建设的适用、安全、耐久、环境、经济等性能必须达到国家《住宅性能评定技术标准》规定的1A级标准,鼓励有条件的向2A、3A级提升。
第四章 土地集约利用
第二十条 为保证土地利用总体规划的实施,充分发挥土地供应的宏观调控作用,应严格控制建设用地量和建设项目用地规模,最大限度地集约利用土地。
第二十一条 国土资源部门要严格按照规定进行用地预审,并将用地预审列入建设项目审批的重要程序。
第二十二条 新增建设用地必须符合国家和省产业政策,要严格按照省政府办公厅《关于做好〈山东省禁止、限制供地项目目录〉和〈山东省建设用地集约利用控制标准〉实施工作的通知》(鲁政办发〔2005〕27号)精神,严格控制限制供地项目,对禁止供地的项目一律不予受理用地申请,不办理用地审批手续。
第二十三条 国家级开发区土地投资强度一般不低于3600万元/公顷,省级开发区土地投资强度不低于2400万元/公顷。在开发区内,固定资产投资小于500万元的项目,原则上不单独供地,可通过建设标准厂房解决经营场所。
第二十四条 各类建设项目用地指标,要严格按照省政府办公厅鲁政办发〔2005〕27号文件中确定的山东省建设用地集约利用控制标准执行,其中,一般工业项目建设用地投资强度根据行业分类和地区类别分别确定。
第五章 集资、合作建房项目
第二十五条 职工住房条件较差的企业,可在符合城市规划的前提下,利用本单位存量土地,采取职工集资建房或合作建房的方式,解决职工的住房问题。 严禁任何单位借集资、合作建房名义,变相搞实物分配或商品房开发。
第二十六条 集资、合作建房纳入市经济适用住房建设计划和用地计划管理,不减免城市建设综合配套费。
企业1999年1月1日以后征用的使用性质为非住宅的土地,不得用于集资、合作建房;之前征用的依法改变土地使用性质后,可用于集资、合作建房。
第二十七条 集资、合作建房项目按照企业职工集资建房项目审批管理规定的程序报批,由企业自行组织建设。已审批的集资、合作建房项目,自审批之日起1年内不能开工建设的,需重新办理报批手续。
第二十八条 集资、合作建房的户型面积标准按照经济适用住房的建设标准确定。
第六章 批后管理
第二十九条 建设项目批后管理是指相关行政主管部门依法对已经审批的项目建设实施的全程监督管理。
市发展改革、规划、国土资源、建设、环保、房管、市政公用、城管执法、财政、监察等部门,按照各自管理权限各负其责,对审批后的建设项目加强监督检查,每年至少集中检查1-2次,切实督促建设单位按照审批的内容进行建设。
第三十条 相关行政主管部门与城管执法部门应加强衔接,及时互通审批事项、有关行政处罚等信息,建立高效顺畅的互动机制。
第三十一条 相关行政主管部门在对审批的建设项目监督检查时,发现违法行为需要实施行政处罚等强制性措施的,应当告知或移送城管执法部门处理。城管执法部门应当及时依法采取措施,对违法建设行为进行处罚和制止,并将处理结果告知相关行政主管部门。
第三十二条 对未经审批进行建设的违法行为,由城管执法部门依法进行查处。城管执法部门正在查处的违法行为未结案的,或违法行为未按要求改正的,以及违法当事人未完全履行处罚决定的,相关行政主管部门应暂缓为其办理新的建设手续。
第七章 居住区配套设施验收备案
第三十三条 为加强居住区配套设施建设的管理,根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规,对新建居住区实行配套设施验收备案制度。
第三十四条 居住区配套设施验收备案是指对经规划批准的、为新建居住区服务的市政公用基础设施和公共配套服务设施的建设进行配套设施验收及备案的行为。主要包括以下内容:(一)配套设施是否按规划实施并建设完毕;(二)工程质量验收手续是否完备;(三)住宅产业化技术要求是否落实;(四)拆迁补偿安置方案是否落实;(五)前期物业管理是否落实;(六)法律、法规规定需要验收的其他事项。
第三十五条 居住区建设开发单位负责组织居住区配套设施验收工作并向市建设行政主管部门备案。凡未经配套设施验收及备案或验收不合格的项目不得交付使用。
第八章 附 则
第三十六条 本规定自公布之日起施行。
第三十七条 本规定由市建委负责解释。
资本运作税收筹划－企业家须面对的十道选择题
林涛
在当今中国，由于信用体系不健全、纳税意识不强、税收征管力度偏弱等原因，税收筹划尚未得到大多数企业及社会的认同。从长远角度考虑，依法诚信纳税是企业和企业家长远发展的必然选择。如何合法降低成本、提高企业竞争力，税收筹划为企业家提供了一种新的选择。笔者认为：税收筹划是指纳税人在不违法的前提下，通过对应税事项的事前、事中安排，达到降低税负或推迟纳税时间的行为。
笔者结合自身长期从事投资融资、并购重组、改制上市的法律实务经验，试以务实和通俗易懂的语言，为意图进行投资融资及资本运作的企业家“筹划”了关系到企业竞争力和交易成本的十道选择题并推荐该等选择题答案供读者参考。
1. 投资主体： 个人 VS 企业； 境内 VS 境外
[推荐] 个人、境外
[理由] 个人作为投资主体可能面临分红须双重征税的问题；境外个人或企业作为投资主体（尤其是与中国有税收协定或安排的国家和地区）分红时在个人所得税和预提所得税上有优惠。
2. 投资客体： 子公司 VS 分公司
[推荐] 分公司
[理由] 新企业所得税法下，分公司可汇总纳税，换句话说，盈利和亏损可相互抵消。
3. 投资地： 税务监管规范 VS 税务监管不规范
[推荐] 税务监管规范
[理由] 税务监管不规范的地区虽然灵活空间比较大，但隐性成本及法律风险不可小视，尤其对那些有一定规模、意图资本运作的企业而言。主要利润来源于偷漏税的企业进行资本运作有一定难度。
4. 出资方式： 现金 VS 不动产/无形资产
[推荐] 不动产/无形资产
[理由] 以土地使用权、房屋、商标、专利、非专利技术等不动产及无形资产出资的，无须缴纳营业税（但不动产的过户应缴纳契税）。
5. 投资转让： 资产转让 VS 股权转让
[推荐] 股权转让
[理由] 只要安排得当，股权转让通常只需缴纳很少的个人所得税或企业所得税；而资产的转让及过户通常要产生不菲的转让或过户成本（如不动产）。但出于节税目的，溢价高的股权转让有时会演化为先资产转让再股权转让。
6. 新股东加入： 发新股 VS 卖旧股
[推荐] 发新股
[理由] 卖旧股很可能导致旧股股东缴纳不菲的所得税，因此如可能应多采用发新股的方式，即由新股东全额认购增资的方式加入，当然根据实际需要也可采取部分股权转让部分认购增资的方式。
7. 利润分配： 利润滚存 VS 转增资本 VS 股东借款
[推荐] 利润滚存、股东借款
[理由] 留存收益转增资本在税务上视为分红＋再投入，应按规定缴纳所得税。值得一提的是：跨会计年度的个人股东借款将被视为分红而缴纳个人所得税。
8. 员工激励： 工资 VS 一次性奖金 VS 股票期权
[推荐] 一次性奖金、股票期权
