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江西省景德镇市人民政府


景府发[2006]6号

景德镇市人民政府关于印发《景德镇市城市房屋拆迁实施细则》的通知



各县（市、区）人民政府，市政府各部门，市直有关单位：

《景德镇市城市房屋拆迁实施细则》已经2005年12月28日市政府第42次常务会议审议通过，现印发给你们，望认真遵照执行。







二OO六年二月二十一日



景德镇市城市房屋拆迁实施细则



第一条 为了进一步规范房屋拆迁行为，切实维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国家、省、市房屋拆迁有关法规及政策的规定，结合本市实际制定本细则。

第二条 城市规划区内国有土地上拆迁房屋用于市政公用设施和公益事业建设、军事设施、国家机关非住宅建设以及拟出让地块的建设项目，适用本细则。

第三条 城市规划区内拟出让地块应实行净地出让，由市国土部门委托具备房屋拆迁资质的拆迁单位对拟出让土地范围内的房屋实施拆迁。

第四条 市房管部门应当严把拆迁许可关，申领房屋拆迁许可证的要件不齐备的，不得核发房屋拆迁许可证。

第五条 实施房屋拆迁，应当做到依法、公正、公平、合理，并实行如下六项制度：

(一)拆迁公示制度：拆迁现场设置公示栏，公示拆迁许可证、房屋拆迁资格证书、房屋拆迁补偿安置方案、拆迁负责人姓名、拆迁上岗人员及上岗证号、办事指南等。

(二)信访服务制度：拆迁现场设置信访接待室，专人负责接待，提供政策咨询，听取群众意见和建议；来信来访有记录、处理信访件件有落实，有问题及时向上级汇报，帮助拆迁户解决困难。

(三)投诉举报制度：公开投诉电话，及时答复和处理拆迁户投诉的问题；拆迁现场设置投诉举报箱，对违纪人员及时查处。

(四)监督检查制度：房屋拆迁所在地监察等部门应当对拆迁项目全过程监督检查：发现问题及时处理，情节严重的要追究责任。

(五)拆迁诚信制度：市房管部门应当建立拆迁单位信誉档案，监督拆迁单位按照拆迁委托合同按期完成拆迁任务，严格按照房屋拆迁程序办事，自觉接受群众监督。

(六)“一站式”服务制度：实行“房屋拆迁货币补偿安置款一票结”，提高办事效率，方便拆迁户。

第六条 为切实维护拆迁当事人的合法权益，拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置书及协议，应当使用规范文本，拆迁补偿安置协议书规范文本由市房管部门统一制作。

第七条 房屋拆迁公告发布时，对连续2年享受最低生活保障待遇且被拆除房屋建筑面积小于36平方米(含36平方米，下同)的被拆迁人或公有住房承租人由拆迁人按以下规定办理：

（一）对承租人，由拆迁人提供不小于建筑面积36平方米的住房给被拆迁房屋承租人居住，并重新建立租赁关系，承租人符合房改政策的可以按规定进行房改；拆迁前承租人符合享受廉租待遇的，廉租待遇不变。

（二）被拆迁人实行货币补偿的，拆迁人对被拆迁人的货币补偿金额应当保证被拆迁人在低区位地段购买到一套建筑面积不小于36平方米的住房；实行产权调换的，由拆迁人在低区位地段提供一套建筑面积不小于36平方米的住房实行安置，差价由拆迁人贴补，超出36平方米的部分由被拆迁人按市场价购买。

第八条 市政府将每年安排一定数量成本价的经济适用房，供享受最低生活保障待遇的城市居民且被拆迁房屋建筑面积大于36平方米的被拆迁人产权调换或者购买。

第九条 房屋拆迁补偿金额应当由拆迁当事人平等协商确定，或者委托房产估价机构评估确定，不得单方强制确定。

第十条 房屋拆迁补偿基准参照价格为拆迁当事人协商确定拆迁补偿金额及拆迁补偿价格评估的参考价格。确定补偿金额时，应当以基准参照价格为基数，结合被拆迁房屋的区位、用途、结构、成新、楼层等因素按公布的房屋拆迁补偿计算公式计算补偿金额。

第十一条 房屋成新(即新旧程度)按照使用年数递减。

房屋耐用年限按照以下规定确定：

(一)框架结构的60年；

(二)砖混结构的50年；

(三)砖木结构的40年；

(四)简易结构的10年。

对接近或者超过耐用年限的被拆迁房屋成新评定不得低于三成。

第十二条 用于市政公用设施和公益事业建设，军事设施、国家机关非住宅建设以及通过出让方式取得土地使用权的建筑项目，需产权调换的实行易地调换。

实行土地储备拟净地出让项目的房屋拆迁，需产权调换的实行易地调换。

第十三条 拆迁原为住宅改为非住宅用房的房屋，符合下列规定之一的，按非住宅用房补偿。

(一)在房屋拆迁公告发布前已经市规划管理部门批准改为非住宅用房的；

(二)在2003年10月1日前连续2年已改为非住宅用房，并依法办理营业执照和税务登记的。

第十四条 市房管部门应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的拆迁估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。

第十五条 市房管部门应当建立房地产估价机构资料库，并向社会公示资质符合拆迁估价要求、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

第十六条 房屋拆迁单位应当依法拆迁，改进工作方法，做耐心细致的动迁工作。对不能达成补偿安置协议的，要经依法裁决后才能按规定程序实施强制拆迁。对不依法办事的单位和个人，将依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十七条 对不能达成补偿安置协议且涉及户数较多的拆迁项目，要严格限制采取强制拆迁措施，防止矛盾激化。确需强制执行的，必须严格执行法律程序，做好预案。

第十八条 对借拆迁之机无理阻挠，甚至串联闹事，严重影响社会秩序的要依法及时处理。

第十九条 本着实事求是的原则，切实解决城市房屋拆迁中的历史遗留问题。对久拖未完的房屋拆迁项目，要督促拆迁人尽快完成拆迁；对由于历史原因造成手续不全，未能办理拆迁安置房屋所有权证的，应当依据现行法规、政策给予补办；对政策不明确但属合理要求的，要抓紧制定相应措施限期解决。

第二十条 本细则授权市房管部门负责解释。

　　　第二十一条 本细则自公布之日起执行。在此之前已经实施的房屋拆迁项目，仍按原规定执行。
也论债权人撤销权与无效合同制度的选择适用问题

梅瑞琦*


［案情摘要］
　　原告：Ｊ等15人
被告：Ｈ、Ｗ、Ｗ1、Ｗ2
第三人：Ｌ
Ｈ、Ｗ系夫妻关系，Ｗ1、Ｗ2系Ｈ、Ｗ之子。1990年下半年至1993年11月，Ｈ以“打会”形式进行民间融资活动，先后收取Ｊ等15人的“会款”126639元。后因发生“炸会”，Ｈ欠Ｊ等15人的“会款”不还。为此，Ｊ等15人分别向Ｓ县人民法院起诉，要求Ｈ归还“会款”。从1993年12月至1995年3月，Ｈ欠Ｊ等15人上述欠款纠纷案，经法院审理先后生效，分别进入执行程序。其间，法院将Ｈ夫妇的房屋予以扣押，并在其门上张贴了执行公告。同时，法院书面通知Ｓ县房地产公司，要求其不得为Ｈ办理房屋过户手续。此后，Ｈ之子Ｗ1、Ｗ2提出，我们是家庭房产合伙共有人，家庭财产已经分家析产，且已将房屋卖与第三人Ｌ，并作了房屋过户登记，执行程序因此中止。Ｊ等15人又向Ｓ县人民法院起诉，称：被告Ｈ、Ｗ将所属房屋以“房产分割”方式赠与给被告Ｗ1、Ｗ2的行为侵害了我们对被告Ｈ的债权，要求确认该行为无效，并要求确认被告Ｗ、Ｗ1、Ｗ2与第三人Ｌ之间的房屋买卖关系无效。
被告Ｈ未作答辩。被告Ｗ、Ｗ1、Ｗ2答辩称：房屋系我们与Ｈ共建，分家析产是合法行为，与第三人之间的房屋买卖也是通过合法程序进行的。不同意原告的诉讼请求。
第三人Ｌ述称：买卖房屋手续是通过Ｓ县房产交易部门办理的，行为合法有效。
法院经审理查明：Ｗ、Ｈ夫妇共建房屋13间，产权登记在Ｗ的名下。当时，对家庭建房，Ｗ1、Ｗ2均未投入资金。1993年下半年，Ｓ县“打会”活动先后“炸会”，被告Ｈ为了逃避债务，经常外出躲债。1993年11月５日，Ｗ、Ｈ夫妇与其子Ｗ1、Ｗ2达成分家析产协议，将属于夫妻共同财产的13间房屋分给其子Ｗ1、Ｗ2各5间，Ｗ、Ｈ夫妇留了3间东屋。四被告就析产协议到县公证处办理了公证手续。1994年元月13日，Ｗ、Ｗ1、Ｗ2分别领取了分割后的房屋所有权证。1996年5月，Ｗ父子与第三人Ｌ协商买卖该栋房屋，其售价明显低于一般市场价。第三人Ｌ明知该房已被法院扣押，仍与Ｗ父子签订了房屋买卖协议。

［判决要旨］
Ｓ县法院认为：房屋产权属于Ｗ、Ｈ夫妇所有，Ｗ夫妇在Ｈ欠Ｊ等15人巨额“会款”未能清偿的情况下，与其子Ｗ1、Ｗ2的“分家析产”行为实为财产赠与行为，此分割房产的目的不是为了方便居住，而是为了变卖，该行为侵犯了Ｊ等债权人的合法权益，属无效民事行为。Ｗ、Ｗ1、Ｗ2与Ｌ的房屋买卖行为是在Ｗ、Ｈ无效赠与房屋行为的基础上进行的，同时并是在Ｊ等15人诉Ｈ欠款案已进入执行程序后发生的，法院在执行程序中对Ｗ、Ｈ家的房屋已予以扣押，并将扣押令、裁定书和协助执行通知书送达房地产公司。房地产公司明知而仍为该房屋办理了过户手续，其行为无效，据此认定Ｗ、Ｗ1、Ｗ2与Ｌ的房屋买卖关系无效。依照民法通则第58条第（4）项、第（7）项和最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第130条的规定，与1996年12月11日作出判决：
（一）被告Ｈ、Ｗ、Ｗ1、Ｗ2之间的家庭房产分割行为无效，其产权归被告Ｗ、Ｈ夫妻所有。
（二）被告Ｗ、Ｗ1、Ｗ2与第三人Ｌ的房屋买卖行为无效，被告Ｗ、Ｗ1、Ｗ2分别退还第三人Ｌ购房款8000元、38000元、36000元。共计82000元。
（三）第三人Ｌ于本判决生效后30日内，将房屋内所有物品搬出，房屋退还给Ｗ。
宣判后，Ｗ、Ｗ1、Ｗ2不服，上诉于Ｓ市中级人民法院。Ｓ市中级人民法院经审理后作出了驳回上诉、维持原判的终审判决。［１］

［评析］
本案的审理法官认为本案涉及民法理论中的债权人撤销权制度，而在当时我国法律并未明确确立该项制度，因此，本案的审理法官依据民法通则第58条第（4）项、第（7）项与最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第130条的规定，对本案采取民事法律行为无效制度来处理。我们应该认为，在当时的立法情况，本案的审理法官作如此判决是值得肯定的。由于我国法律中的无效合同制度与民法理论中的债权人撤销权制度在某种程度上发生重合，并且本案实际上暗含了民法理论中的债权人撤销权理论的运用，因此有论者认为本案判决是创造性地运用了撤销权理论进行审判的一个比较成功的判例。［２］
1999年制定颁布的我国合同法，不仅重新确定了我国无效合同制度，而且在第74条、75条明确确立了我国的债权人撤销权制度，成为我们适用债权人撤销权的法律依据。由于债权人撤销制度与无效合同制度的规定在某种程度上亦发生重合，因此就发生了当事人如何选择适用的问题。如我国有学者认为一些第三人以恶意串通为由主张合同无效的情形，也可能同时符合债权人行使撤销权的构成要件。因为撤销权行使的一个要件是，债务人与恶意第三人通过合同所进行的财产处分行为已经或将要损害债权人的合法有效的债权，使其债权有不能实现的危险。而这一行为也可以做另一种理解，即债务人与恶意第三人通过合同恶意串通，损害了债权人—合同之外的第三人的利益。该学者并且认为在此情形，债权人可以依自己的自由意志决定选择适用债权人撤销权制度还是无效合同制度来保护自己的合法利益。［３］此种观点有其一定道理，当事人可以依自己的自由意志选择适用债权人撤销权制度还是无效合同制度，为其保护自己合法权益提供了方便。但是，我们同时也必须了解上述两项制度的法理基础，并在此基础上对其各自的适用作正确的理解，从而弄清它们之间是否存有一清晰的界限。只有在上述问题解决之后，我们才能解决债权人撤销权制度与无效合同制度的选择适用问题。
本文拟针对本案，在现行法的框架下探讨如下问题：

一、债权人撤销权制度的解释适用
债权人撤销权，是指债权人对于债务人所为有害及债权的行为，得申请法院撤销的权利。债权人撤销权，得以诉的方式向法院提起，所以又称为撤销诉权或废罢诉权，但是其并非诉讼法上的权利，而是实体法上的权利。我国合同法第74条、75条正式确立了我国的债权人撤销权制度，成为我们适用债权人撤销权的依据。债权人撤销权制度的设立目的在于赋予债权人在债务人损害其债权时以撤销债务人处分财产行为的权利，从而恢复债务人的责任财产。依照我国合同法第74条的规定，债权人在如下情形可以请求法院撤销债务人的行为，一为债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，二为债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的。但是，由于我国关于债权人撤销权的规定过于简单，导致在实践中运作较为困难，因此我们有必要结合债权人撤销权的学理进行解释适用。
大陆法继受了罗马法的观念，将债务人的行为分为有偿行为与无偿行为，有偿行为的撤销，以债务人的恶意为成立要件，以受让人的恶意为行使要件；无偿行为的撤销，不要求主观要件。我国合同法基本上采取了大陆法的做法，规定因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产而损害债权时，债权人撤销权的构成不以债务人的主观恶意为构成要件；当债务人以明显不合理低价转让财产而有害于债权时，必须要求受让人有恶意，债权人可行使撤销权。不过，此时应否要求债务人的恶意，该法条则没有作出明确的规定，我国学者认为在解释上宜作与大陆法相同的解释。
１、债务人的恶意。债务人的恶意，是指债务人为诈害行为时，须明知其行为有害于债权人的权利。债务人的诈害意思，在学说上向有观念主义与意思主义的分歧。依观念主义，债务人须明知会损害债权人的权利，以知其行为可能引起或增加其无资力状态为已足。法、日民法采此种主义。依意思主义，债务人在行为时须有诈害的意思。德、瑞民法采取此种主义。观念主义与意思主义的区别在于，前者仅须债务人有消极的认识即可，而后者除须有消极的认识之外，还须具有积极的意欲为必要。债务人的恶意以其行为时为准。行为时不知，而后为恶意的，不成立诈害行为。至于其不知是否出于过失，则在所不问。我国合同法并未明确我国债权人撤销权制度采取观念主义还是意思主义，但是按照我国多数学者的意见，应以观念主义为妥。债务人在从事低价转让行为时，明知转让的价格属于明显的不合理价格，且客观上有害债权，就可以认定债务人主观上具有损害债权的恶意。债务人明知会损害债权人的权利，以知有害于一般债权人的权利为已足，无需知有损害于行使撤销权人的权利。
２、受让人的恶意。受让人的恶意，是指受让人于受让时知道债务人所为的行为有害于债权。依照我国合同法第74条的规定，受让人的恶意采取观念主义，即不以受让人具有诈害债权的意思为条件。至于受让人是否知道债务人的恶意，亦在所不问。但是，关于受让人恶意的内容，我国学者存有两种不同的观点［４］：一种观点认为，受让人只需要知道债务人是以明显不合理的低价转让，便构成恶意；另一种观点认为，受让人不仅要知道债务人以明显不合理的低价转让，而且要知道此种行为对债权人造成损害，才构成恶意。从合同法第74条的规定来看，应以第二种观点为是。但是，要求债权人证明受让人于受让时知道债务人以明显不合理的低价转让的行为对债权人的债权造成损害，对于债权人而言，则未免过苛。因此，只要债权人举证证明受让人于受让时知道债务人是以明显的不合理的低价转让，即可推定受让人亦知债务人的该转让行为对债权人造成损害。
３、转得人的恶意。一般认为，转得人的恶意，是指由受让人直接或间接取得债务人行为标的物的转得人，于转得时知悉债务人与受让人间之行为，为有害债权的行为，而不以知悉债务人及受让人的恶意为必要。关于债权人得否针对转得人行使撤销权，我国学者存有不同的认识。一种观点认为“须分别情形论之，受益人为善意时，纵转得人为恶意，亦不得撤销之。受益人为恶意，于受益后，无偿让与转得人时，不问转得人是否恶意，均得撤销之。若为有偿，则以转得人亦系恶意者为限，始得撤销。”［５］另一种观点则认为“受益人与转得人间，或转得人与相继转得人间的行为，不在撤销之列，仅转得人或相继转得人于转得时，仅转得人或相继转得人于转得时，如知债务人所为之有偿行为或无偿行为有撤销原因者，债权人始得声请法院命其回复原状。”［６］但是，假如我们依照我国著名学者史尚宽先生的观点，则上述两种观点实质上为同一种观点，他认为，“所谓对于转得人亦得行使撤销权，即谓债权人对于恶意转得人之关系，得撤销债务人之有害行为，而请求债务人财产之返还，并非撤销转得人与受益人间之行为。”［７］关于撤销权行使的法律效果是绝对无效还是相对无效，［８］虽然我国合同法第74条对此并未做出规定，但是通说认为撤销权是一种形成权［９］，自以采绝对说，在理论上始为一贯。［１０］并且，如果允许债权人对转得人行使撤销权，作为一种债权的权能的撤销权事实上将会发生一种物权的效力，［１１］从而使得债权与物权的界限发生混淆，并可能会严重损害交易安全。因此，我们认为撤销权的行使，对于转得人的效力，为撤销效力的对抗问题。法律为保护转得人，以转得人为恶意时始得以撤销效力对抗之，如为善意，则撤销效力不及于转得人。由于我国合同法没有明确规定撤销效力不得对抗善意第三人，因此我国有学者认为转得人仅能适用善意取得制度来保护自己的权利。但是，适用善意取得制度不仅要求转得人于占有动产时为善意且无重大过失，而且尚须符合其他要件，于转得人较为苛刻，转得人不具备善意取得制度的构成要件就必须返还财产与债务人。本文认为，撤销权行使之后法律行为无效的法律效果得否对抗善意第三人，不应取决于法律又无明文规定，而应综合无效法律行为当事人造成的权利外观、权利外观是否具有公信力及善意第三人主观信赖程度来加以判断。因此，为保护善意第三人的利益，进而保护交易安全，债权人行使撤销权的效力应不得对抗善意第三人，即转得人仅须具备善意要件，而无须具备善意取得制度的全部要件。
在本案中，存有如下几个法律关系：（1）Ｊ等15人与Ｈ间的债权债务关系；（2）Ｈ（Ｗ）与Ｗ1、Ｗ2间的赠与关系；（3）Ｗ（Ｈ）、Ｗ1、Ｗ2与第三人Ｌ间低价转让财产的买卖关系。债务人Ｈ在执行程序中无其他财产可供执行的情况下，即其已经陷入无有资力的境地，为逃避债务，先是将自己的财产无偿转让与Ｗ1、Ｗ2，后又将财产低价转让与第三人Ｌ，显然其行为已经对Ｊ等15人的债权造成损害。依照我国合同法第74条的规定，在债务人Ｈ低价转让其财产时，债权人Ｊ等15人仅须证明受让人Ｌ知道债务人Ｈ以明显不合理的低价转让的，就可推定受让人Ｌ具有恶意，在没有反证的情况下，即转得人Ｌ不能证明其对于诈害债权的行为没有认识，Ｊ等15人即可行使撤销权。在债务人Ｈ无偿转让其财产时，债权人Ｊ等15人无须证明受让人Ｗ1、Ｗ2的恶意即可撤销其所为的无偿行为。在转得人Ｌ非为善意第三人时，债权人Ｊ等15人撤销债务人Ｈ的有偿行为的效力及于转得人Ｌ，其须返还财产与债务人Ｈ。

二、无效合同的解释适用
无效合同，是指已成立，因欠缺法定有效要件，在法律上确定地当然自始不发生法律效力的合同。需要强调的是，无效合同与合同无效并非同一含义。无效合同是合同的种类之一，而合同无效则为合同的法律效果。无效合同是合同无效的原因之一，除无效合同之外，可撤销合同经撤销之后，效力未定合同未经权利人追认，以及债权人行使撤销权等都可发生合同无效的法律后果。我国合同法第52条虽然以“合同无效”进行表述，但其实际上就是关于无效合同的规定。该条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
“以合法形式掩盖非法目的”实施的民事法律行为，是指通过实施合法的行为来掩盖非法的目的，或其所从事的行为在形式上是合法的，但是在内容上是非法的。我国学者认为，“以合法形式掩盖非法目的”所为的民事法律行为，以伪装行为为必要，既可以以当事人通谋为之，也可以一方单独为之。［１２］我国合同法将当事人通谋为虚伪表示作为无效处理，与大陆法系各国或地区的民事立法相一致，诚值赞同。但是，我国合同法将单独虚伪表示一律作为无效处理，显然值得研究。单独虚伪表示，亦称心中保留，指表意人保留真意于自己心中，而未与相对人通谋。按照大陆法系各国或地区的民事理论与立法，“表意人无欲为意思表示所拘束之意而为意思表示者，其意思表示不因之无效。但其情形为相对人所明知者，不在此限。”［１３］由此可见，在相对人不知表意人为虚伪意思表示情形的，大陆法系各国或地区民法规定不适用法律行为无效的规定，以保护相对人的利益，进而保护交易安全。因此，在当事人一方单独为虚伪意思表示的，不应一律使之归于无效，而应区别相对人的知情与否来决定是否适用无效合同的规定。一般认为，因通谋虚伪表示与单独虚伪表示而引起的无效不得对抗善意第三人。
恶意串通中的恶意系指意思主义的恶意，与债权人撤销权制度中的受让人的恶意不同。关于“恶意串通”的内容，我国学者存在不同的认识。一种观点认为“恶意串通”实质上就是通谋，它既可能是当事人通谋后以真实意思表示为之，也可能是当事人通谋后为虚伪表示，从而认为第52条第2项与第3项存在交叉重合，认为二者都存在伪装的可能和目的违法的情形，其区别仅在于，恶意串通以通谋为必要，而以合法形式掩盖非法目的以伪装行为为必要。［１４］另一种观点则认为在恶意串通行为中当事人所表达的意思是真实的。［１５］从“恶意串通”的文义来看，应不限于当事人所表达的意思为真实，也应包括当事人通谋后为虚伪表示的情形。但是，我国合同法的这种立法技术是不可取的。就一个完备的立法而言，其法律条文下列举的各项具体情况，就其单独的各项而言，应是互相独立，即不存在包容的关系，也不存在交叉的关系；就其作为一个整体而言，应能涵盖所有符合条件需要接受调整的情况。［１６］由于我国合同法第52条规定的不完善，如何解释适用合同法第52条第2项与第3项就成为问题。本文拟结合本案对此进行说明。
在本案中，债务人Ｈ将自己的财产无偿赠与其子Ｗ1、Ｗ2，在该行为中，被告Ｗ1、Ｗ2在对家庭建房未投入资金的情况下，辨称房屋系其与Ｈ共建，则可推定其与Ｈ间存有恶意串通，损害合同之外的第三人—债权人Ｊ等15人的利益的情形。债权人Ｊ等15人可依合同法第52条第２项的规定主张该赠与合同无效。如债权人Ｊ等15人若欲依同条第3项的规定主张无效，则尚须证明Ｈ与Ｗ1、Ｗ2恶意串通后为虚伪表示行为，而则对于债权人而言，较为困难。债权人Ｊ等15人主张债务人Ｈ与被告Ｗ1、Ｗ2间的赠与合同无效，该无效不得对抗善意第三人。在本案中，由于第三人Ｌ明知该房已被法院扣押，而仍与Ｗ1、Ｗ2签订房屋买卖合同，其显然不属善意第三人，因而该无效的法律效果可对抗之。另外，在本案中，债务人Ｈ（Ｗ）将房屋低价转让与恶意第三人Ｌ，尚不具备合同法第52条第2项与第3项的规定，除非债权人能证明恶意第三人Ｌ于受让时与债务人Ｈ（Ｗ）恶意串通，损害合同之外的第三人—债权人Ｊ等15人的利益，或者证明第三人Ｌ于受让时与债务人Ｈ（Ｗ）通谋为虚伪表示行为。
无效合同的法律效果因适用合同法第52条第２项或第３项的规定而有所不同。如适用第52条第2项的规定，将导致第59条的适用。合同法第59条的规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。依此规定，在本案中，受让人Ｗ1、Ｗ2与债务人Ｈ恶意串通，损害合同之外的第三人—债权人Ｊ等15人而取得的财产应返还“第三人”。此所谓之“第三人”究竟所指为谁？按照词义解释的同一性，债务人Ｈ与受让人Ｗ1、Ｗ2的行为侵害了“第三人”—债权人Ｊ等15人的利益，此处的“第三人”应指债权人Ｊ等15人，即受让人Ｗ1、Ｗ2应将取得的财产“返还”给债权人Ｊ等15人。如此法律后果，显然是无法理解的。而若适用合同法第52条第３项的规定，则不会发生如此无稽的法律后果。但是，由于本案不符合第3项的规定，因而无有第58条适用的余地，而适用第52条第2项的规定，虽能保护债权人Ｊ等15人的利益，但却将导致适用第59条的规定，从而发生上述难以理解的法律后果。因此，本文认为将本案作为无效合同处理，从其法律效果上而言，并非妥当。
在本案中，债务人Ｈ与受让人Ｗ1、Ｗ2间恶意串通所为的无偿转让行为，损害了合同之外的第三人—债权人Ｊ等15人的利益。但是，该行为是否可以适用合同法第52条第2项的规定，仍有疑问。这就涉及到第52条第2项规定中“第三人”的解释问题，此问题与无效合同与可撤销合同之间的界限有关。

三、无效合同与可撤销合同之界限
法律行为之撤销，有因意思表示瑕疵的，如合同法第74条规定的可撤销法律行为；有非因意思表示瑕疵的，如合同法第74条规定的债权人撤销权。从广义上看，二者都属可撤销之法律行为，而当事人所订立的合同也属广义上的可撤销合同。［１７］本文从广义上的可撤销合同的角度进行论述。
合同的生效与成立最大的不同在于，合同成立制度表现了当事人的意志，体现了合同自治原则。而合同生效制度则体现了国家对合同关系的肯定或否定的评价，反映了国家对合同关系的干预。我国合同法对于欠缺一定生效要件的合同，依其欠缺的程度与瑕疵的性质，分别予以不同的评价，将有瑕疵的合同在效力上区别为无效合同、可撤销合同与效力未定合同。民法对不合生效条件的法律行为何以会作出无效、得撤销、效力未定乃至完全有效的规定，此乃立法政策上的问题，亦即视其所欠缺要件的性质如何以为决定，其目的在于保护社会利益、当事人利益和第三人利益。［１８］我国学者一般认为，无效合同因其违反国家利益、社会公共利益［１９］，瑕疵程度最为严重，因此不问当事人意思如何，一律使之自始的、当然的、确定的不发生当事人订立合同所欲追求的法律后果。可撤销合同因其违反私益，瑕疵严重程度次之，因而使之可撤销，以使当事人得以以自己意识决定是否维持合同的效力，并设一定撤销权行使期间，使得当事人的法律关系早日确定。效力未定合同因其在程序上欠缺他人的同意，瑕疵程度较为轻微，因而使之暂时不发生效力，以使第三人得以以自己意识决定是否使该合同发生法律上确定的效力。［２０］因此，在无效合同与可撤销合同原因的划分上，我们必须贯彻这一标准。
任何法律的制定或多或少都是以维护社会公共利益为目的的，法律维护私人利益其目的亦在于增进社会公共利益，而维护社会公共利益亦需通过保护私人利益而达到。但是这并不意味着在个别法律规定的解释适用上，社会公共利益与私人利益没有区别的必要或可能。在无效合同的规定中，应认为其无效原因为违反法律对社会公共利益的维护，而在可撤销合同中，应认为其可撤销原因为违反法律对私人利益的维护。应予特别强调的是，合同无效或者可撤销、效力未定的，并非取决于法规范所保护的当事人或者利害关系人的人数多寡，而是取决于法规范所涉及的利益性质为国家利益、社会公共利益还是私人利益。
通谋虚伪表示，是表意人与相对人通谋、不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示。关于基于通谋虚伪表示所订立合同的效力，大陆法系各国或地区民法规定，表意人与相对人通谋为虚伪表示的，其意思表示无效。我国台湾学者认为表意人与相对人通谋为虚伪意思表示，违反法律行为之社会的、经济的效益，因而无效。［２１］因此，债务人与受让人之间通谋为虚伪表示所订立的合同因其违法立法政策上对社会利益的维护而归于无效。而债务人与受让人之间通谋为真意表示，诈害债权，因其所侵害的仅仅是债权人特殊的、个别的私人利益。若认为债务人与受让人通谋诈害债权的行为侵害了社会利益与交易秩序，那也仅仅是间接的、反射的结果。因此，债务人与受让人通谋为真意表示，诈害债权所订立的合同应认为是可撤销的，法律赋予债权人以撤销权，使其得以以自己的意思决定是否维持该合同的效力。这也在一定程度上使得合同的相对性原则不致受到无限度的突破。
依据无效合同与可撤销合同的立法政策，无效合同因当事人违反国家利益、社会利益，因而不问当事人的意思如何，法律强制规定其为自始、确定无效。可撤销合同则因违反个别的私人利益，因而法律允许具有撤销权之人依其自己的意思决定是否行使撤销权以使法律行为归于无效。但是根据合同法第52条第２项的文义，该项规定对于本案债务人Ｈ与受让人Ｗ1、Ｗ2通谋后为真实意思表示行为的情形也有适用的余地，这显然是与无效合同的立法政策相违背的。因此，在现行法框架下，我们应对此项规定做出目的性限缩［２２］解释，认为“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”中所指的“第三人”并非指个别的私人，而是泛指一般的人，对“第三人”的利益损害，将直接导致对社会利益的损害。
鉴于无效合同的原因为违反国家利益、社会公共利益，我们应对本文第二部分的观点进行修正。债权人Ｊ等15人如果不能证明债务人Ｈ（Ｗ）与受让人Ｗ1、Ｗ2间所为的无偿转让财产的行为及与受让人Ｌ间所谓的低价转让财产的行为为通谋虚伪意思表示行为，就不能适用无效合同的有关规定，尽管其恶意串通所为的行为损害了合同之外的第三人—债权人Ｊ等15人的权利。此时，债权人Ｊ等15人只能援引合同法第74条关于撤销权的规定来加以救济。