青岛市限价商品住房管理办法
山东省青岛市人民政府
青岛市限价商品住房管理办法
青岛市人民政府令 第198号
《青岛市限价商品住房管理办法》已于2008年7月25日经市十四届人民政府第3次常务会议审议通过，现予公布，自2008年9月1日起施行。
市长 夏耕
二○○八年八月四日
青岛市限价商品住房管理办法
第一章 总则
第一条 为进一步加强限价商品住房管理，逐步满足中等收入家庭的住房需求，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称限价商品住房，是指控制土地出让价格，限定销售价格和套型面积，向中等收入家庭供应的商品住房。
第三条 本市市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称市内四区）行政区域内的限价商品住房管理适用本办法。
第四条 市、区房屋行政管理部门负责辖区内限价商品住房管理工作。
市、区住房保障机构负责辖区内限价商品住房的具体管理工作。
街道办事处负责本辖区内限价商品住房的申请受理、初审等工作。
发展和改革、国土资源、民政、财政、建设、规划、价格、监察、劳动和社会保障、公安、统计、金融、税务、工商等行政管理部门，根据职责分工，负责限价商品住房的相关管理工作。
第二章 规划建设
第五条 建设限价商品住房，应当坚持统筹规划、市场运作、分步实施的原则，严格执行有关法律、法规的规定。
第六条 市发展和改革行政管理部门应当会同建设、国土资源和房屋等有关行政管理部门，根据市政府限价商品住房发展规划制定限价商品住房建设计划。
市国土资源行政管理部门根据限价商品住房建设计划，编制限价商品住房建设用地年度计划，并在全市年度土地供应计划中统筹安排。
第七条 限价商品住房的建设用地实行附加条件出让，其附加条件由市国土资源行政管理部门根据同地段商品房屋销售价格、规划条件等制定。
第八条 限价商品住房规划设计应当严格控制套型面积，套型建筑面积应当控制在85平方米以内。
第九条 限价商品住房开发建设单位，应当按照土地出让的有关附加条件使用土地和建设、销售限价商品住房。
第三章 价格管理
第十条 限价商品住房的价格在土地出让前，由市国土资源和房屋行政管理部门、价格行政管理部门，根据同地段商品住房价格的20%以上比例下浮确定。
开发建设单位根据已确定的价格，按照住房楼层、朝向、质量和位置等因素，在上下不超过10％的幅度内确定销售价格，但总平均销售价格不得高于土地出让时确定的价格。
第十一条 以限价商品住房销售价格购买的面积，按照购买限价商品住房建筑面积标准与购房者原有住房建筑面积的差额核定，超出部分按照同地段商品住房价格购买。
超出限价商品住房价格销售部分面积的价款，由开发建设单位向市住房保障机构缴纳后，按本市政府非税收入收缴的有关规定上缴市财政，专项用于住房保障。
第四章 申请审查程序
第十二条 凡夫妇双方组成的家庭及离异或丧偶带子女的家庭和年满35周岁的未婚人员及离婚或丧偶不带子女的人员（以下统称申请人），符合下列条件的可以向户籍所在地街道办事处提出申请：
（一）申请人具有市内四区常住户口；
（二）申请人财产、人均收入和人均住房面积符合市政府批准并定期向社会公布的标准。
申请人只能购买一套限价商品住房。已购买经济适用住房或正在享受廉租住房保障的，不得申购限价商品住房。
在申购限价商品住房之日前5年内，因离婚、继承、出售、赠与以及履行债务等原因，将家庭或个人住房所有权或使用权转移给他人的，应当计算原住房面积。
第十三条 符合本办法第十二条规定，同时又具备下列条件之一的，可以优先购买限价商品住房：
（一）烈属或市级以上劳动模范；
（二）按照市政府有关规定引进的人才。
第十四条 申请人家庭或个人的财产、人均收入、住房困难标准，由市房屋、民政等行政管理部门，根据本市社会经济发展状况、住房价格水平、家庭人均可支配收入的一定比例和人均住房面积等制定，经市政府批准后公布。
第十五条 申购限价商品住房应当提交下列资料：
（一）购买限价商品住房申请表；
（二）户籍和身份证明；
（三）住房情况证明；
（四）收入证明；
（五）财产状况证明；
（六）婚姻状况证明;
（七）市房屋行政管理部门规定的其他相关资料。
第十六条 限价商品住房的申请购买应当按照销售项目进行。
申请人在销售项目申请购买期限内向街道办事处提交申请资料。街道办事处应当自受理申请之日起15日内，组织进行申请资料审查，对申请人的住房、收入及财产状况进行调查，经评议、公示后提出初审意见，报区住房保障机构。
区住房保障机构应当自收到申请资料之日起10日内会同民政部门对申请人的住房、收入等状况进行审核。对经审核符合条件的予以公示，公示期为5日。对公示无异议或有异议经查证不成立的，报市住房保障机构。
市住房保障机构应当自收到资料之日起10日内进行审核，对符合条件的予以备案，并书面通知区住房保障机构予以登记，由区住房保障机构发给申请人准予登记通知书。对不符合条件的，由区住房保障机构书面通知申请人，并说明理由。
第十七条 街道办事处、住房保障机构及民政部门在审查申请人的住房、收入及财产状况时，可以采取入户调查、邻里访问及信函索证等方式。有关单位和个人应当予以配合，如实提供相关资料。
第十八条 限价商品住房开发建设单位，应当依法取得限价商品住房预售许可后方可销售。
第十九条 销售限价商品住房应当遵循住房困难优先、公开、公平、公正的原则，并按照下列程序进行：
（一）市住房保障机构发布销售公告，内容包括房屋位置、数量、价格、开发建设单位及销售时间、地点、方式等；
（二）申请人持准予登记通知书到规定的地点办理购房登记手续；
（三）市住房保障机构按照住房困难程度对已办理购房登记手续的申请人予以排序，并根据有关规定确定入围名单予以公示，公示期为5日；
（四）市住房保障机构在监察、公证等部门以及入围代表的监督下，以公开摇号方式确定选购住房顺序，并予以公布；
（五）入围者持相关凭证和资料在规定时间内到建设单位按公布的顺序选购住房；入围者放弃选购住房权的，应当按顺序递补。
第五章 房地产登记与交易
第二十条 购买限价商品住房后应当按照规定办理房地产权属登记。
办理限价商品住房房地产登记时，登记机关应当在《房地产权证》上注明“限价商品住房”以及购买标准内面积、购买单价等内容。
第二十一条 限价商品住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易。5年后需要上市交易的，应当将购房时以限价商品住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限价商品住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款。
第六章 法律责任
第二十二条 开发建设单位有下列行为之一的，由市房屋行政管理部门责令改正，并处以10000元以上30000元以下的罚款；5年内不得从事限价商品住房的开发建设：
（一）隐瞒房源，不如实上报的；
（二）向不符合条件的人员销售限价商品住房的；
（三）未按照有关规定实行公开销售的。
第二十三条 申请人弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明资料的，由区住房保障机构取消其申请资格。
对采取欺骗方式申请的，同时记入不良信用记录，5年内不得再次申请。
已骗购限价商品住房的，由市住房保障机构按原价格并考虑折旧等因素予以收购；拒不接受收购的，由市房屋行政管理部门责令退出已购住房，按原价格考虑折旧等因素作价收回，并依法追究责任。
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 有关部门和单位工作人员，在限价商品住房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按照有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第二十五条 崂山区、黄岛区、城阳区和即墨市、胶州市、胶南市、平度市、莱西市的限价商品住房管理，参照本办法执行。
第二十六条 本办法自2008年9月1日起施行。2004年8月20日市人民政府发布的《青岛市普通商品住房管理办法》（青岛市人民政府令第168号）同时废止。
简析农村在校青少年犯罪的成因及预防、挽救对策
陈忠林
青少年一代肩负着促进国家强盛、民族兴旺、社会进步的责任，是社会主义现代化建设的胜利军和后备军，是国家的未来和民族的希望。 我国绝大部分青少年生活在农村，而当前突出显现的农村在校青少年犯罪问题直接影响着农村人民生活工作的安定和青少年自身的健康成长。
据一份句容市人民法院统计资料表明，近年来审结未成人年刑事案件有35件80人，数字表明：其中盗窃22件38人；强奸1件1人；抢劫7件19人；聚众斗殴2件12人；故意伤害1件1人；寻衅滋事2件9人。现对这80名少年犯的基本特点，犯罪原因等加以剖析，分析显示农村青少年案件出现了一些新的特点：
1、在校学生或是辍学在家的学生人数大幅增多。“留守孩”犯罪情况出现增多趋势，据统计涉及学生的案件有13件27人，案件占总案件数的37%，人数占总人数的34%，出现的幅度之大是前几年所不曾有的。“留守孩”是近年来新生现象，是指父母双方或一方在外打工而留守在家乡，并需要其他亲人照顾的年龄在十六岁以下的孩子，父母为生计而忙于奔波，无瑕照顾子女生活和平时的活动情况。如：少年犯吴某盗窃案中，吴母在其不满周岁时去世，吴与其父相依为命，平时跟随祖父母生活，其父为生活而外出打工，难得回家，对孩子疏于管教，最终吴某走上犯罪的道路。另外值得注意的是农村青少年受不良消费习惯的影响，或是交友不慎，而走上歧途的较多。不知从何时起，社会上人情消费观悄然进入农村校园，而农村家庭大多经济状况一般，盲目攀比的消费使不少青少年失去了心理平衡，有的为之挺而走险。
2、暴力型、侵犯财产的案件仍居多。三年半中，共审理未成年刑事案件35件80人，而盗窃、抢劫抢夺为29件57人。占未成年犯罪案件的83 %，抢劫、聚众斗殴等暴力犯罪案件计12件41人，占总案件数的51%，出现令人担心的不良情况。而未成年人仍将侵犯的主要目标集中在公私财物上。
3、白天作案、结伙作案的增多。据统计，在以往审理的未成年刑事案件中，未成年被告人大多选择在黑夜进行。近几年随着我市经济的发展，我市农村中外出做工的人员呈现逐年增多的趋势，白天常常会出现整幢住宅楼无人或是整个村庄人员稀少的状况，少年犯根据这一情况已将过去的黑夜作案转为白天作案，据对80名少年犯的作案时间分析，他们大多选择在白天作案，趁城区职工上班、乡村农民外出做工，家中无人看管之机，采取撬门扭锁，翻箱倒柜，攫取钱物，给城区居民和村民们造成很大经济损失，令他们叫苦不迭，防不胜防。同时结伙作案的增多，且作案前大多有策划、分工。据统计：我市法院少年庭2001年审结未成年刑事案件14件，其中共同犯罪案件8件，占57%；2002年审结未成年刑事案件11件，其中，共同犯罪案件5件，占45%。其中，二人以上共同作案的案件占54%，少年犯在作案时拉帮结伙。是因为青少年在学校容易形成'小团体'，容易相互影响，其中一人有犯罪意识，就可能形成共同作案，也容易得逞。如陈某等十名少年犯抢劫一案，十名青少年均系某中学的在校学生，由陈某伙同另九名少年，时分时合，携带自制砍刀、水果刀等作案工具，先后抢劫作案共三起，劫得财物价值人民币834.50元。
通过上述分析在校青少年犯罪的特点，可见其引发犯罪的成因。
（一）家庭因素。家庭是社会的基本细胞，家长是孩子的监护者和教育责任人，家庭结构失调、家长不良言行的熏染以及教育方法不当都极可能导致未成年违法犯罪。像保护过度的溺爱型、外出做工的放任型、不良影响的粗暴型等几种教育类型容易引发不良后果。轻者造成孩子的逆反心理，重者导致孩子离家出走，甚至误入人生歧途。
（二）学校因素
1、近几年来，学校在对未成年人的法制教育上作了很多努力，但也存在一些缺陷，具体表现在：（1）缺乏现场氛围的法制教育，部分学校存在注重文化教育忽视德育教育。目前农村学校实行素质教育条件还有欠缺，有的学校把考试成绩作为评选先进班级、优秀教师的首要条件。教师因此把升学率作为硬任务，思想教育是软任务。因而工作中不能做到教书与育人并重。（2）有的教师育人方法单一，未能注重学生的心理问题，缺少心理疏导的措施和方法。
2、校园周边环境的不良事件，影响着其他学生的健康成长。如王某等三人寻衅滋事一案，三人在下蜀中学、亭子中学校园中寻衅滋事16起，无故殴打10余人，强拿硬要人民币200余元。又如张某等4人聚众斗殴一案，张某在校曾被蔡某无故殴打，后召集3人，其中2人是在校学生，携带两把砍刀去找蔡某报仇，在宝华镇商业街，实施暴力殴打，致蔡某轻伤。学生面对这种现实的威胁或吃亏若得不到及时疏导，极易产生这样那样的心理问题。问题若未能得到及时的发现、治疗和排除，会使得他们中的一些人的认识和观念走上歧途。
3、句容是一个农业大县，农村人口占全县总人口的较大比重，多数农村中学生在接受完九年义务教育（部分初中辍学）后回家务农，而学校缺乏职业技能教育，回乡就业的学生一般都缺少一技之长，智力劳动的价值又体现不出来，难有作为，导致毕业回村后容易无所事事，而易滑向歧途。如调查显示：未成年人犯罪案件中涉及无业人员的有15件18人，占案件总数的43%，人数占总人数22%。
（三）社会上不良风气的影响以及腐朽思想和不良网络文化是诱发青少年犯罪的重要原因。
青少年正是人生观、世界观逐步形成的时期，也是人生中最富于变化而不稳定的时期。由于受黄色音像制品和淫秽书刊及不良网络内容的诱惑，便常萌发尝试、模仿的念头。而农村青少年大多无经济来源，当囊中羞涩，又抵挡不住诱惑时，就有可能由内而外，从小偷小摸到公开敲诈抢劫甚至杀人谋财。
十年树木，百年树人。一棵小树长弯了，简单方法伐掉就行了。然而一个未成年人出现了偏差，那就会影响他的人生。面对可能出现的问题，学校、家庭、社会三方如何有效的防范，创造良好社会氛围，使农村在校青少年得以健康成长，笔者略作如下探讨。
一、向农民开展法制宣传，农民家长自觉改进家庭教育的方法，并充分发挥村组织和共青团组织的积极作用。
l、家庭是社会的基本细胞，家长的言传身教对孩子的健康成长至关重要，农村人口文化程度普遍偏低，农村家庭中父母对子女教养认知水平偏低。所以应加大农村法制宣传力度，由于农村受农业特征的影响，因而应选择农闲时节去宣传法制，宣传不要走过场，而要多宣传依法维权的手段及方法。培养农民家长的法制意识，这样若形成良性循环，可以影响农村几代人。针对农村中白天作案的情况，村民可在村委会组织下，实行由农民轮流巡班制，白天由志愿者、共青团员组成，晚间由民兵及共产党员组成，维护农村良好的社会治安，共青团员发挥先锋模范作用，积极倡导好的言行。
2、家长要注重孩子的交友的情况，及时与学校的沟通。家长要从小事培养孩子良好的品行习惯，对不良行为要及时地预防和矫治，但切莫采用暴力手段解决，而要多与孩子交流沟通思想，如果父母的话他们听不入耳，可以设法找一些孩子能接受的亲朋好友从旁劝导。以便及早发现情况，即使有“苗头”，也可以完全解决在萌芽状态之中。 家长要积极参加学校组织召开的不定期家长座谈会，座谈会不是成绩汇报会，而是谈心会、促进会，学校及时总结推广好家长的先进事迹，使好的经验大家共同拥有。
3、村委会要关注、关心"留守孩"。据不少犯罪的青少年讲：父母外出打工，他们有过被遗弃的感觉，有困难、困惑不知向谁倾诉，建议农村中外出打工的父母应尽可能多地回家看望孩子，加强与子女感情的交流，共青团成员、村妇女主任、村治保主任可组织成立学生学习小组，召集村里的“留守孩”参加，相互间进行生活帮助及感情交流，必要时请班主任对“留守孩”倾注更多的关爱，尽量使其融入学校大集体。
二、学校应采用多种方式教育陶冶青少年的德行。
学校是向青少年传授知识的场所，无论在教育的力量上、教育内容上、教育形式和教育时间上，都优越于其他场所，学校教育要加强德育教育，把德育教育放在与文化教育同等重要的位子。
1、教师要与时俱进，改善育人方法，多奖励美德，荣誉的奖金总是用之不竭，一本万利的，而教师惩戒学生的手段也不可少（不是指体罚），但要合理而适度。教师善于以身作则，通过个人良好的人格魅力影响学生。在教学上，可以模拟生活中的逆境、挫折进行教育。让他们认识到人的一生会遇到很多挫折，关键在于自己如何正确地认识和对待它，任何时侯不要超越人的“伦理底线”，要有战胜挫折的勇气与信心，以此培养青少年健康的性格。
2、学校要开设法制课程，加强对中小学生和教师的法制培训教育。通过走出去（旁听审判、听取少年犯的反思）请进来（开法制讲座、模拟法庭）等法制学习方式，增强学生法制意识。教育学生当自己遭遇不法侵害时，要及时向家长、教师汇报，要放宽心胸，有事不要深藏在心理，要说出来，要学会去跟别人沟通，不逞一时之能。增强自我防卫能力和自我保护意识。
3、调查显示：十五、六岁，容易犯罪。在校青少年一般处于这个年龄段，这个时期是人的思维发展、人格形成的关键阶段，心理困惑最大时期。抓好这个时期的教育至关重要，否则就可能出现偏差甚至误入歧途。学校要针对性的建立心理咨询室，设心理辅导教师，从而使学生的心理问题能得到及时的发现与矫治。也可引导学生上专业心理辅导网站。今后条件许可的学校可以设立内部夜间电话心理咨询，进行专业心理疏导。
三、采用多种措施保障青少年健康成长的外部环境
1、在法律保障方面，进一步完善对青少年各项权利的保护力度，保障青少年的受教育的权利，减少农村教育费用减轻学业负担，加强农村社会保障力度。
2、要进一步整治学校周边环境，有关部门严格管理全市网吧和电子游戏室经营场所，取缔危害青少年身心健康的“黑网吧”；推广一批内容健康的网站，净化青少年网上空间。公安机关可在学校附近设治安值勤室或报警点，加强校园周边的巡逻；司法机关在审理青少年犯罪案件时充分利用庭审教育，引导青少年深挖犯罪根源，震憾他们的道德良心，促使认罪服法。少年法庭应开展定期回访，多方配合，寻求帮教办法，巩固审判成果。
3、为加强挽救已失足的农村青少年，建议刑事立法尽快实行农村青少年义工服务制。对罪行较轻的少年犯，系初犯或偶犯，且认罪态度较好的，可以判处参加农村或村委会的义工、帮工活动。被判处参加农村义工活动的少年犯，每周必须参加二次义务劳动，还必须参加由上级单位或是村里组织的法制学习等各种活动。这样能把改造、教育的功能延伸到整个社会，以利于促进少年犯的悔过自新。
四、加强和改善农村职业化、技能化教育方式，拓宽农村青少年就业渠道
针对农村青少年数量多，而职业教育又较为薄弱，农村青少年就业时都缺少一技之长的现状，建议 ：
1、开辟青少年教育新领域，加强农村网站建设，用丰富的内容吸引青少年，增强对社会的服务和对青少年的职业教育功能，免费提供培训和就业信息，建立健全青少年就业培训服务网络，切身服务于农村青少年的需求。
2、要创造条件，多筹建新型职教学校，大力发展适合农村生存发展环境的青少年职业教育，并可聘请农村中的能工巧匠作为师傅，学校学费不宜过高，并允许农村青少年在中学阶段自由转学到职教学校，学校不收或少收学费，学校也可举办假期职业技能培训班，充分利用假期让农村青少年学会一门谋生的技能，使他们真正成为引导农村经济发展的生力军，最终改善农村整体经济结构。
学校、家庭、社会共同关心农村青少年的健康成长。采取多种有效措施，通过全社会的共同努力，进一步净化社会风气，创造积极健康的社会环境，把农村在校青少年的思想引导到积极向上的轨道上来，并让他们学有所成，就业时有一技之长。
江苏省句容市人民法院
参考资料：
1、孙寿忠：《关于农村青少年违法犯罪情况的调查与建议》，《济南共青团》2001年第8期。
2、林明生--浅谈青少年的心理教育《团情快报》2001年第13期
3、（国务院妇女儿童工作委员会办公室 《调研报告论文集》1998-2000年）《当前未成年人犯罪特点和预防措施》
4、袁 敏 殊 《市场经济条件下预防和惩治青少年犯罪的思考》
5、任亮 刘正萍：《青少年逆反心理的表现、成因与教育》
6、 句容法院少年庭供稿：《加强社会综合治理，预防和减少未成年人犯罪》
