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财政部关于发布《中央预算资金拨付管理暂行办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 21:09:20  浏览:9755   来源:法律资料网
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财政部关于发布《中央预算资金拨付管理暂行办法》的通知

财政部


财政部关于发布《中央预算资金拨付管理暂行办法》的通知
财政部




党中央有关部门,国务院各部委、各直属机构,全国人大常委会办公厅,全国政协办
公厅,各人民团体,高法院,高检院,总后勤部财务部,武警后勤部,总装综合计划
部,总装后勤部,新疆生产建设兵团,各中央企业:
为了适应实行部门预算和国库支付方式的改革发展需要,进一步规范中央预算资金拨付程序,加强中央预算资金的管理和监督,提高资金使用效率,我部对现行《关于中央预算资金拨付管理的有关规定》(财预字〔1997〕391号)进行了修改,重新制定了《中央预算资金拨付管
理暂行办法》。现印发给你们,请遵照执行。如果在执行中遇到问题,请及时向我部反映。


第一章 总则
第一条 为了适应实行部门预算和国库支付方式改革的需要,规范中央预算资金拨付程序,加强中央预算资金的管理和监督,提高资金使用效率,特制定本办法。
第二条 本办法所指中央预算资金,包括中央预算内资金和纳入中央财政专户管理的预算外资金。
第三条 凡向中央财政申请办理预算资金支出拨款和收入退库的中央预算单位,一律按照本办法的规定执行。
第四条 中央预算单位是指在中央财政单列并与中央预算有直接经费领拨关系的中央、国务院各部、委、局、军队、党派、社会团体等机关、事业单位和中央企业。

第二章 中央预算单位预留印鉴手续的办理
第五条 中央预算单位的财务部门,必须按本办法规定的程序和要求,向财政部办理预留印鉴手续。
第六条 中央预算单位应持书面申请,经财政部审查同意后,由申请单位填制财政部统一制发的《中央财政拨款印鉴卡》和《中央财政预算外资金拨款印鉴卡》,各一式两份,申请单位自留一份,交财政部(国库司)一份。
第七条 《中央财政拨款印鉴卡》和《中央财政预算外资金拨款印鉴卡》中统一规定的各栏必须填写齐全,“单位代码”、“申请单位”、“经办财务部门”、“预算科目”、“开户银行”、“账号”各栏要填写全称,字迹工整清晰,不得涂改;其中“单位代码”、“预算科目”按财
政部制发的“单位代码表”和“国家预算收支科目表”填写。
第八条 印鉴卡必须加盖申请单位公章、单位主管领导和财务部门领导印章,印模要清晰,便于查验。
第九条 印鉴卡内容如有变更,中央预算单位应当及时提出变更的书面申请,办理更换印鉴手续。原印鉴不退还,存档备查,按期注销。
第十条 根据《中央预算单位银行账户管理暂行办法》和《行政事业单位预算外资金银行账户管理的规定》,一般只允许各中央预算单位各开设一个预算支出存款账户和一个预算外资金支出专用存款账户,凡属一般预算范畴的资金,中央财政均通过以上账户拨付。各中央预算单位要根
据《政府预算收支科目》的规定,结合实际工作需要,对不同性质的资金进行分账核算。
凡需要在上述拨款账户之外另行开户的,应当按规定的开户程序报批。

第三章 中央预算资金的审核与拨付
第十一条 财政部依据下达的各中央预算单位的部门预算,年(季)度分月用款计划,追加、追减的预算,以及项目进度和收入缴库进度等,拨付中央预算资金。
第十二条 中央预算单位应当根据不同资金的性质(按部门预算编报口径)编制年(季)度分月用款计划,报财政部(国库司,下同)核批。行政事业费中的经常性支出,由中央预算单位按照均衡拨付的原则编制年度分月用款计划;专项支出(含基建支出、纳入中央预算管理的政府性
基金以及纳入中央财政专户管理的预算外资金等,下同),由中央预算单位按项目用款进度编制季度分月用款计划;退税和亏损补贴,暂不编制分月用款计划。
第十三条 人代会批准当年财政预算前,为保证各中央预算单位资金正常需要,由中央预算单位根据财政部下达的年度预算控制数,编制1~5月份分月用款计划。行政事业费中的经常性支出分月用款计划表于12月5日前报送财政部,财政部根据全年部门预算控制数和上年同期执行
情况,于12月25日前核批;专项支出季度分月用款计划表分别于12月5日、3月1日前报送财政部,财政部于12月25日、3月25日前核批。
第十四条 财政部在人代会批准当年中央财政预算后30日内,将中央各部门预算下达到各中央预算单位。中央预算单位根据财政部批复的本单位部门预算,编制6~12月份分月用款计划。行政事业费中的经常性支出分月用款计划表于5月1日前报送财政部,财政部于5月25日前
核批;专项支出季度分月用款计划表于5月1日、9月1日前报送财政部,财政部于5月25日、9月25日前核批。
第十五条 年度预算执行中发生预算追加、追减等调整变化,由财政部对中央预算单位的明细预算进行调整。中央预算单位在收到财政部预算调整文件的10日内,对调整预算部分编制本单位的分月用款计划,报财政部核批。
第十六条 行政事业费中的经常性支出,由财政部根据部门预算和单位年度分月用款计划,于每月终了前将下月款项拨入中央预算单位的预算支出存款账户。
第十七条 专项支出,由中央预算单位根据部门预算、季度分月用款计划、项目用款进度及收入缴库进度,填制《预算拨款申请书》,报经财政部审核后,由财政部总预算会计根据库款情况,将款项拨入中央预算单位的预算支出存款账户。
《预算拨款申请书》一式三联,一联退申请单位,两联由财政部留存。
第十八条 财政部办理的各收入退库事项,由中央预算单位根据部门预算、收入缴库进度及财政部部门预算管理司的审核清算批复文件,填制《退库申请书》(同时附审核清算批复文件),报经财政部审核后,由财政部总预算会计根据库款情况,将款项拨入中央预算单位的预算支出存
款账户。
《退库申请书》一式三联,一联退申请单位,两联由财政部留存。
第十九条 中央补助地方财政的资金,由财政部根据核定的对地方财政的体制补助、专项补助和其他补助指标等,并根据库款情况,将款项拨付到各地方财政在当地中国人民银行分行或指定银行开设的预算支出存款账户。
第二十条 国债转贷资金,由财政部根据已批准的国债转贷协议或审批文件、项目用款进度和配套资金落实情况等,分别拨付到中央部门或各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)。
第二十一条 由中央财政直接办理的内外债还本付息资金,由财政部根据债务还本付息预算和到期债务本息实际发生数拨付。
地方财政、邮电部门办理国库券的兑付资金,由财政部根据年度兑付支出预算和实际兑付进度,拨付到各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)。
第二十二条 纳入中央财政专户管理的预算外资金,由中央预算单位按照部门预算、季度分月用款计划、项目用款进度以及收入上缴专户进度,填制《预算外资金用款申请书》,报经财政部审核后,由财政部总预算会计将款项拨入中央预算单位的预算外资金支出专用存款账户。
《预算外资金用款申请书》一式三联,一联退申请单位,两联由财政部留存。
第二十三条 《经常性支出1~5月分月用款计划表》、《经常性支出6~12月分月用款计划表》、《经常性支出调整预算分月用款计划表》、《专项支出季度分月用款计划表》、《专项支出调整预算季度分月用款计划表》、《预算拨款申请书》、《退库申请书》和《预算外资金用
款申请书》所填开户行、账号、预算科目和加盖的印鉴,要与预留的《中央财政拨款印鉴卡》或《中央财政预算外资金拨款印鉴卡》一致。
第二十四条 按照《财政总预算会计制度》的规定,各项财政当年应拨、退款项,一般截止到12月25日,各部门报送的《经常性支出调整预算分月用款计划表》、《专项支出调整预算季度分月用款计划表》、《预算拨款申请书》和《预算外资金用款申请书》至迟应在12月15日
前送达财政部,逾期不再办理。

第四章 账务处理及对账
第二十五条 财政部根据银行支出回单和留存的《预算拨款申请书》、《预算外资金用款申请书》,做相关的账务处理,并做到日清月结。
第二十六条 各中央预算单位收到财政部拨付的资金后,根据有关预算会计制度的要求,及时登记核算。
第二十七条 财政部与中央预算单位建立定期对账制度。每季终了,中央预算单位要与财政部提供的部门分科目拨款情况表进行核对,并将核对结果及时反馈给财政部。

第五章 附则
第二十八条 财政部要加强对各中央预算单位会计制度的执行和预算资金的使用进行监督、检查,对有挤占挪用、虚报冒领以及违反规定多头开户等违规行为的单位,要依据有关法律、法规的规定从严处理。
第二十九条 实行支付管理方式改革的中央预算资金,其审核管理程序按相关支付管理办法执行。
第三十条 为及时掌握中央预算资金的使用情况,中央预算单位应当定期向财政部报送预算执行情况,具体办法另行通知。
第三十一条 本办法自2000年12月1日起执行,并由财政部负责解释。《关于印发〈关于中央预算资金拨付管理的有关规定〉的通知》(财预字〔1997〕391号)同时废止。
附一:
经常性支出1~5月分月用款计划表(表样)
申请机关(盖章): 开户银行: 开户账号: 单位:元
-------------------------------------------------
| 项 目 | 预算控制数 | 各月支出数 |
|------------|-------------------|--------------|
| 科目编码| | | 直接拨付数 |扣除直接 | | | | | |
|-----| 科目名称 |合计|----------| |1月|2月|3月|4月|5月|
|类|款|项| | |小计|统发工资|……|拨 付 数| | | | | |
|-|-|-|------|--|--|----|--|-----|--|--|--|--|--|
| | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|------|--|--|----|--|-----|--|--|--|--|--|
| | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|------|--|--|----|--|-----|--|--|--|--|--|
| | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|------|--|--|----|--|-----|--|--|--|--|--|
| | | | 合 计 | | | | | | | | | | |
-------------------------------------------------
申请单位:部长 司长 处长 经办人 联系电话 申请日期: 年 月 日
填报说明:1.根据预算控制数和均衡支出的原则填报各月支出数,12月5日前报送财政部国库司。
2.财政部对该计划确认后,将依据该计划分月拨款,单位不再填报“预算拨款申请书”。
3.预算控制数=直接拨付数+扣除直接拨付数。
4.直接支付的项目按部门实际发生的项目填报。
附二:
经常性支出6~12月分月用款计划表(表样)
申请机关(盖章): 开户银行: 开户账号: 单位:元
------------------------------------------------------------
| 项 目 | 预算控制数 | 各月支出数 |
|----------|------------------|----------------------------|
| 科目编码| | | 直接拨付数 |扣除直接| | | | | | | | |
|-----|科目名称|合计|----------| |1~5月|6月|7月|8月|9月|10月|11月|12月|
|类|款|项| | |小计|统发工资|……|拨付数 |拨款数 | | | | | | | |
|-|-|-|----|--|--|----|--|----|----|--|--|--|--|---|---|---|
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|----|--|--|----|--|----|----|--|--|--|--|---|---|---|
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|----|--|--|----|--|----|----|--|--|--|--|---|---|---|
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|----|--|--|----|--|----|----|--|--|--|--|---|---|---|
| | | |合 计| | | | | | | | | | | | | |
------------------------------------------------------------
申请单位:部长 司长 处长 经办人 联系电话 申请日期: 年 月 日
填报说明:1.根据部门预算数和均衡支出的原则填报6~12月各月支出数,5月1日前报送财政部国库司。
2.财政部对该计划确认后,将依据该计划分月拨款,单位不再填报“预算拨款申请书”。
3.预算数=直接拨付数+扣除直接拨付数。
4.直接支付的项目按部门实际发生的项目填报。
附三:
经常性支出调整预算分月用款计划表(表样)
申请机关(盖章): 开户银行: 开户账号: 单位:元
------------------------------------------------------------
| 项 目 | | 调整预算数 | 各月支出数 |
|-----------|调整预算|--------------|--------------------------|
| 科目编码| | | |直接拨付数|扣除直接 | | | | | | | | | |
|-----| 科目名称|文 号|合计|-----| | 月| 月| 月| 月| 月| 月| 月| 月| 月|
|类|款|项| | | |小计|……|拨 付 数| | | | | | | | | |
|-|-|-|-----|----|--|--|--|-----|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|-----|----|--|--|--|-----|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|-----|----|--|--|--|-----|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|-----|----|--|--|--|-----|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
| | | | 合 计 | | | | | | | | | | | | | | |
------------------------------------------------------------
申请单位:部长 司长 处长 经办人 联系电话 申请日期: 年 月 日
填报说明:1.年中发生追加预算时,填报此表。
2.调整预算数合计=直接拨付数+扣除直接拨付数。
3.直接支付的项目按部门实际发生的项目填报。
附四:
专项支出季度分月用款计划表(表样)
申请机关(盖章): 开户银行: 开户账号: 单位:元
-----------------------------------------------------------
| 项 目 | 本年预算数或预算控制数 | 各月支出数
|----------|----------------------|------------------------
| 科目编码|科目名称| | 直接拨付数 |扣除直接| 第一季度 | 第二季度 | 第三季度
|-----| |合计|--------------| |--------|--------|------
|类|款|项|(项目)| |小计|粮库建设|车购税|……|拨付数 |1月|2月|3月|4月|5月|6月|7月|8月|
|-|-|-|----|--|--|----|---|--|----|--|--|--|--|--|--|--|--|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|----|--|--|----|---|--|----|--|--|--|--|--|--|--|--|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|----|--|--|----|---|--|----|--|--|--|--|--|--|--|--|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|----|--|--|----|---|--|----|--|--|--|--|--|--|--|--|
| | | |合 计| | | | | | | | | | | | | | |
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| 第四季度 |
--|-----------|
9月|10月|11月|12月|
--|---|---|---|
| | | |
--|---|---|---|
| | | |
--|---|---|---|
| | | |
--|---|---|---|
| | | |
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申请单位:部长 司长 处长 经办人 联系电话 申请日期: 年 月 日
填报说明:1.正式预算下达前一般不安排新的专项支出,根据预算控制数、专项结转额及项目进度填报一、二季度分月用
款计划,分别于12月5日、3月1日前报送财政部国库司。
2.正式预算下达后根据部门预算数和项目进度填报三、四季度分月用款计划,分别于5月1日、9月1日前报
送财政部国库司。报送第三季度计划时附带报送6月份计划。
3.财政部将依据该计划和“预算拨款申请书”分月拨款。
4.预算数或预算控制数=直接拨付数+扣除直接拨付数。
5.直接支付的项目按部门实际发生的项目填报。
附五:
专项支出调整预算季度分月用款计划表(表样)
申请机关(盖章): 开户银行: 开户账号: 单位:元
---------------------------------------------------------
| 项 目 | | 调整预算数 | 各月支出数
|----------|调整预|-------------|---------------------------
| 科目编码|科目名称|算文号| |直接拨付数|扣除直接| 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 |
|-----| | |合计|-----| |--------|--------|--------|
|类|款|项|(项目)| | |小计|……|拨付数 |1月|2月|3月|4月|5月|6月|7月|8月|9月|
|-|-|-|----|---|--|--|--|----|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|----|---|--|--|--|----|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|----|---|--|--|--|----|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|-|-|-|----|---|--|--|--|----|--|--|--|--|--|--|--|--|--|
| | | |合 计| | | | | | | | | | | | | | |
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第四季度 |
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10月|11月|12月|
---|---|---|
| | |
---|---|---|
| | |
---|---|---|
| | |
---|---|---|
| | |
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申请单位:部长 司长 处长 经办人 联系电话 申请日期: 年 月 日
填报说明:1.年中发生追加预算时,填报此表。
2.调整预算数=直接拨付数+扣除直接拨付数。
3.直接支付的项目按部门实际发生的项目填报。



2000年11月4日
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最高人民法院关于村民小组组长利用职务便利非法占有公共财物行为如何定性问题的批复

最高人民法院


最高人民法院关于村民小组组长利用职务便利非法占有公共财物行为如何定性问题的批复

(1999年6月18日最高人民法院审判委员会第1069次会议通过)

法释〔1999〕12号

四川省高级人民法院:


  你院川高法〖1998〗224号《关于村民小组组长利用职务便利侵吞公共财物如何
定性的问题的请示》收悉。经研究,答复如下:
  对村民小组组长利用职务上的便利,将村民小组集体财产非法占为己有,数额较
大的行为,应当依照刑法第二百七十一条第一款的规定,以职务侵占罪定罪处罚。
  此复



浅议屋顶平台的法律定位及转让

湖南金州律师事务所 文颖律师


2002年4月,笔者接受某房地产开发公司的委托,承办了一件“屋顶花园使用权转让纠纷”案件,该案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地产开发公司(以下简称房地产开发公司)购买顶层住宅一套,双方在订立《商品房买卖合同》之后又订立了一份《补充协议》,约定凌女士以119800元从房地产开发公司受让与其所购房屋等面积的屋顶平台使用权,凌女士承诺对屋顶平台面积专做屋顶花园之用。后来由于双方为付款方式、付款期限形成矛盾,凌女士遂一纸诉状以屋顶属公用面积,不得转让为由,要求解除《补充协议》,终止履行。该案经法院调解,最终以房地产开发公司同意解除《补充协议》,收回屋顶平台,凌女士作出适当补偿结案。
无独有偶,在昆明也产生了相类似的案例,李女士在2000年春节向一家房地产开发公司购买了一套顶层复式楼,入住之后李女士一家发现原来自家的屋顶平台已经被开发商当作屋顶花园转让给了邻居。由于屋顶多次漏水,李女士又无法进入邻居已购得的屋顶,李女士遂向法院起诉,要求开发商收回公共屋顶。与前一案例相似的是,最终双方经过法庭调解,李女士与开发商达成了调解换房协议。
与上述两件案件相似的纠纷越来越多的涌现于全国各地,据《厦门日报》2002年7月11日报道,该市房地产纠纷中有关开发商出售屋顶平台(晒台或露台)的约占全部房地产纠纷的30%。而我国现行法律、法规、司法解释对此却无明确规定。因此,法院在受理此类型的案件之后往往采取多沟通、多疏道矛盾的方式促进当事人之间的调解。笔者认为,随着我国房地产经济的纵深发展,针对屋顶平台的权属、转让等法律问题,应通过具体明确的法律规定加以规范。
一、 正视屋顶平台的使用价值,肯定屋顶花园的存在意义
屋顶平台或称晒台、露台,是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从所有权的角度分析,异产毗连房屋(指结构相连或具有共有的房屋)的毗连部分,往往既是某个业主享有专有所有权的建筑单元的一个组成部分,同时也是与其他业主共有的一部分。这个毗连部分同时具有专有及共有的属性。屋顶平台,它不仅是下层单元的“盖”,还是整栋房屋的“顶”,而且平台上半部分及其上部空间不属于下层单元,具有整栋房屋全体业主共同所有的属性。从结构上分析,屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件,起着覆盖,遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外,屋顶平台在风力等自然力的作用下,还具备一定的承重作用。从功能上看,屋顶平台是整栋房屋的屋顶,对整栋房屋的消防疏通起着十分关键的作用,是必须的消防安全通道。由于屋顶平台的位置特性,具备空旷、阳光充足等特点,又是种植花草植物的极佳地点。
既然屋顶平台具备以上功能和作用,是否屋顶平台就不能通过某一种法律途径使之变为某一权利人的专用屋顶花园呢?学术界对此颇有争议,笔者认为:在合理的范围内,将屋顶花园的一部分让与某一特定权利人以做屋顶花园之用,符合国际惯例和社会公益,应当予以支持。如日本东京,由于人口稠密,绿化不足,政府即专门制定规范性文件鼓励和规范屋顶花园的建设。又如我国首都北京,为筹办2008年北京奥运会,特地将新建大型城市屋顶花园作为一项绿化指标来实施。屋顶花园作为城市中的一道风景,如因房屋平台的法律性质定位不清而禁止或限止建设,则是因噎废食的短期行为。
二、 屋顶平台专用于屋顶花园建设的法律障碍。
由于我国现行法律、法规以及其他规范性文件均未明确规定屋顶平台的归属权问题,给屋顶平台的法律处理带来了一系列的问题。首先,屋顶平台没有计入整栋房屋的建筑面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高2、20米(含)以上的永久性建筑。建筑部《商品房购销面积计算及公共建筑面积分摊规则》第八条关于公用建筑面积组成部分也不包括屋顶平台。也就是说,根据我国现行建筑规范,屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的,更不可能计入分摊面积。其次,屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定,《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。屋顶平台虽然具备不动产的属性,且具备多种使用价值,但房屋主管部门是断不会为屋顶平台颁发权证的。基于以上两点,我们得出的推论是:屋顶平台的面积不在建筑面积之内,屋顶平台没有法律意义上的所有权。而事实却是,屋顶平台是可以丈量,具备多种实用功能的实实在在的面积,屋顶平台的客观存在本身就说明了屋顶平台不应当是无主物。从现行法律、法规看,承认屋顶平台确属共用面积的规范性文件有两个:一是1992年6月15日建设部发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》,一是1998年11月9日建设部发布的《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》,而承认屋顶具备产权的规范性文件至今仍是空白。随着商品房市场的不断开发和发展,对于屋顶平台的规范不应仅仅停留在“谁维修”“谁维护”的浅层基础之上,更应着眼于现实与将来对屋顶的开发和利用。当前,不少房地产开发商往往采取两种方式来攫取“屋顶平台”这桶金,一是借屋顶平台设置广告位出租,一是变相提高顶层房屋价格,以“买屋顶送屋顶花园”实施屋顶平台的使用权转让。这些开发商的做法显然违反了1992年7月国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条关于住宅价格构成的规定,且实际侵害了全体业主的经济利益。
然而屋顶平台专用于屋顶花园无非是两种,或是全体业主委托物业管理公司统一建设、维护,或是某一特有权利人单独享有这项权利和承担这项义务。笔者认为,以上两种途径均是适当之道,可因时、因势而定。但本文暂不就委托管理的法律关系进行阐述,仅就某一特定权利人获得屋顶平台特定权利问题进行探讨,即:某一特定权利人获得屋顶平台特有权利,必须产生一种转让法律关系。要建立屋顶平台的合法转让机制,就必须要从法律的高度认可它的法律地位以及权利性质。屋顶平台专有权利转让,需要解决的法律问题包括:
1、法律规范确认屋顶平台的使用权是一项合法权利,并可以依法进行转让。
2 、法律规范对屋顶平台使用权加以必要的限制。包括屋顶平台之上不可搭建违章建筑,屋顶平台需满足消防安全之需要,屋顶平台的专用属性等。
3、法律规范确认屋顶平台有偿转让法律关系的对价双方主体。即屋顶平台有偿转让的一方当事人为屋顶平台权利的受让人,另一方当事人应为房屋的全体业主,房地产开发商不可将出让屋顶平台所获的收入纳入已身利润。
4、法律规范确认有权代理全体业主出让屋顶平台的主体。经业主会授权委托,物业管理公司可以代表全体业主与购买人订立《屋顶花园使用权转让合同》。
5、法律规范确定出让屋顶平台的业主表决机制。
三、有关屋顶平台转让的法律建议
1、修改现行建设规范,承认屋顶平台属于具备价值的实用面积
尽管在学术界已经普遍承认了屋顶平台的实用属性,但由于我国现行建设规范依然停留在依据传统的建筑面积折算房屋面积,忽视了屋顶平台的价值定位,给屋顶平台的法律属性造成了前提性真空。因此,建议在建设规范中将屋顶平台纳入实用面积,并在规划、报建、房屋勘测,以及确定房屋面积的过程中对该面积加以确认。
2、从法律的高度确认屋顶平台的所有权人。
从所有权的角度出发,商品房在未经出售之前,房屋归房地产开发商所有;出售之后,归房屋受让的业主所有。由此,屋顶平台的原始所有权人应以此而推,即商品房在未经出售之前,屋顶平台的所有权人为开发商;商品房在出售之后,屋顶平台的所有权人为全体业主。全体业主可以通过某种形式的表决,将屋顶平台的使用权出让给某一特定权利人,受让后,该权利人可以依法享有屋顶平台的使用权。既然我国实行了不动产权利登记制度,就完全有必要对屋顶平台这项不动产的所有权和使用权加以登记确认,以确保屋顶平台所有权人和使用权人的合法利益。
3、关于屋顶平台使用权人的权利限制。
(1) 关于屋顶平台所有权的禁止性规范。
A 、八层以上且未装乙级以上防火门的楼栋必须保障主楼梯与屋顶直接相通。屋顶平台所有权人必须留足面积以供消防安全之用。
B、不得在权利面积内建筑不合符城市规划的违章建筑物。
C、不得对房屋顶层进行损坏性装修。
D、未经许可,不得擅自使用屋顶平台作广告发布的经营性使用。
(2) 建议在屋顶平台作权属登记时明确屋顶平台的专用属性。屋顶平台转让之时,转让双方可约定屋顶平台专为屋顶花园之用。
4、关于转让
(1) 屋顶平台使用权可以依法转让给某一特定权利人的时间限制:
现在许多开发商往往在与购房人订立《商品房买卖合同》的过程中要求购房人放弃屋顶平台的使用权。且多使用格式条款实施。而后,开发商再将屋顶平台变相转让获利。笔者认为,屋顶平台作为一项不动产,其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。开发商以格式条款要求购房人放弃屋顶平台权利,实质上就是在攫取业主的经济权利。该行为显失公平,不可支持。
既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主,开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。只有当业主以某种形式普遍许可了这种转让的情况下方可实施转让行为。而需获得“普遍许可”,必要的前提是已购买房屋的业主占房屋全体业主的绝对多数,已购买房屋的业主有足够的表决权代表全体业主作出决议。即商品房已经完成超过全部面积50%的销售量,且已购买房屋的业主形成有效表决同意出让屋顶平台之后,方可进行屋顶平台的转让。
(2) 转让方式:
一旦业主形成同意出让屋顶平台的决议,业主即可授权物业管理公司代为出让屋顶平台的使用权。购买者首先必须具备业主身份,方可有权购买。如欲购买房屋平台的业主众多,应在出售时按照公平竞价原则进行,价高者获得屋顶平台的使用权。购买人在订立合同、支付价款之后,可获得房屋产权主管部门的权利确认。
(3) 屋顶平台使用权转让金的归属及处理:
屋顶平台使用权经转让后,出让人(全体业主)即应获取屋顶平台使用权转让金。该转让金的所有权的性质应为全体业主共同共有。经业主会讨论形成决议,该转让金可以根据业主购房面积的多少进行量化,资金量化后业主可以此折抵需向物业管理公司支付的物业管理费。