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合肥市房屋维修基金管理暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 10:05:36  浏览:8520   来源:法律资料网
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合肥市房屋维修基金管理暂行办法

安徽省合肥市人民政府


合肥市人民政府令

第79号


  《合肥市房屋维修基金管理暂行办法》已经2000年6月23日市人民政府第41次常务会议讨论通过,现予发布,自2000年9月1日起施行。



市长 车 俊

二○○○年八月二日



合肥市房屋维修基金管理暂行办法

第一章 总则





  第一条 为建立房屋维修保障机制,维护房屋产权人和使用人的合法权益,根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。



  第二条 凡本市市区含开发区范围内出卖、购买商品住房含经济适用房,下同、公有住房、拆迁实行产权调换私有住房的出卖人、买受人以及自用商品房的开发建设单位,应当按本办法的规定缴交房屋共用部位共用设施设备维修基金以下简称维修基金,该项维修基金专项用于房屋共用部位共用设施设备保修期满后因自然损坏或不可抗力原因毁损而进行的大修、更新和改造。



  第三条 市人民政府房地产行政主管部门以下简称基金主管机关主管本市维修基金的管理工作。市物业管理机构负责维修基金的归集与使用的监督管理、指导与协调。



  第四条 维修基金的管理实行业主所有、物业管理企业代管、政府监管、规范使用的原则。

第二章 归集与使用





  第五条 房屋出卖人、买受人以及自用商品房的开发建设单位应在办理房屋产权过户登记时按下列标准向基金主管机关开设的市维修基金专户缴交维修基金:

  一已购公有住房的,公有住房出卖人按高层住宅售房款的30%、多层住宅售房款的20%缴交。该项维修基金由市住房资金管理中心统一划入市维修基金专户,归出卖人所有。

  二购买经济适用住房的,买受人按购房款的1%缴交;购买其他商品住房、住宅区含单幢住宅内的非住宅商品房的,买受人按购房款的3%缴交。

  三购买公有住房的,买受人按购房款的1%缴交。

  四开发建设单位自用含出租商品住房的,房屋产权人按房屋评估价的3%缴交。

  五取得拆迁私有住房实行产权调换住房的,原房屋产权人按现有房屋评估价的1%缴交。 业主委员会的维修基金帐户内余额不足依照前款归集的维修基金总额的30%时,物业管理企业可提出续筹计划经业主委员会审议决定,报基金主管机关同意,由业主委员会按业主房屋建筑面积占该幢房屋总建筑面积比例向业主续筹。



  第六条 归集的维修基金必须缴存入市维修基金专户实行二级帐户管理。基金主管机关开设的市维修基金专户为一级帐户,业主委员会开设的帐户为二级帐户。业主委员会应委托其选聘的物业管理企业代管其帐户内的维修基金。未成立业主委员会的,维修基金由市物业管理机构代管。



  第七条 归集的维修基金自存入市维修基金专户之日起按规定计息,利息转作维修基金滚存使用。维修基金帐户实行统一管理,明细户按幢立帐,按户核算,具体办法由基金主管机关制定。



  第八条 房屋共用部位共用设施设备发生毁损需使用维修基金的,由物业管理企业提出年度使用计划,经业主委员会审议决定后实施;未成立业主委员会的,由房屋出卖人或由其委托的管理单位提出使用计划,经基金主管机关审核后划拔。房屋共用部位共用设施设备发生急修、抢修情形的,物业管理企业可先行维修,再按前款规定补办审批手续。



  第九条 维修基金的支出须遵守下列规定:

  (一)使用维修基金应先在增值部分列支,维修基金增值部分可在本物业管理区内统筹使用;

  (二)住宅共用部位或单幢住宅共用设施设备大修、更新和改造所需费用,从该幢维修基金中列支;

  (三)住宅区内的共用设施设备大修、更新和改造所需费用,按每幢房屋建筑面积占住宅区总建筑面积的比例从每幢房屋维修基金中列支;

 (四)维修结算凭证须经业主委员会审核认可或业主签章认可。

第三章 监督管理





  第十条 物业管理企业应将维修基金的归集与使用帐目每6个月至少向全体业主定期公布1次,接受业主及有关部门的监督。



  第十一条 物业管理企业发生变更的,代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后,应当办理帐户转移手续并报基金主管机关备案。



  第十二条 业主转让房屋所有权时,维修基金余额不予退还,随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的,维修基金代管单位应当报经基金主管机关审核同意,将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。



  第十三条 未售出的空置商品房维修时,开发建设单位应按空闲的房屋建筑面积比例分摊房屋共用部位共用设施设备的大修、更新和改造实际费用。



  第十四条 维修基金的财务管理应按照财政部《物业管理企业财务管理规定》执行。



  第十五条 单位购买商品住房,已按规定缴交维修基金的,向职工出售时,产权单位不再缴交维修基金。



  第十六条 基金主管机关应当会同市财政部门制定维修基金使用报批、财务预决算等管理制度以及业主的查询和对帐等制度。

第四章 法律责任





  第十七条 房屋共用部位共用设施设备人为毁损的,由行为人负责修复或赔偿。



  第十八条 房屋出卖人、买受人未按本办法的规定缴交维修基金的,基金主管机关不予办理房屋产权登记过户手续。



  第十九条 公有住房出卖人未按本办法的规定提取维修基金的,由基金主管机关责令其限期补提维修基金本息逾期仍不足额提取的,处1000元以下的罚款。



  第二十条 维修基金代管单位违反本办法的规定挪用维修基金或者造成维修基金损失的,由基金主管机关责令其限期归还基金、赔偿损失,可并处1000元以下的罚款;对构成犯罪的直接责任人员,依法追究刑事责任。



  第二十一条 业主或者使用人、业主委员会、物业管理企业、开发建设单位之间因维修基金的缴存、管理、使用发生纠纷的,当事人可通过协商或者申请市物业管理机构调解解决;当事人也可以依法向仲裁机构申请仲裁或者直接向人民法院起诉。

第五章 附则




  第二十二条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称的共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下管道、落水管、水箱、加压水泵、照明、锅炉、电梯、天线、供电线路、暖气线路、煤气线路、安全设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。



  第二十三条 购买住宅区外的非住宅商品房以及上市交易且未缴交维修基金的房屋其维修基金归集与管理,参照本办法执行。



  第二十四条 市辖三县房屋维修基金的归集与管理,可参照本办法执行。



  第二十五条 本办法由市人民政府房地产行政主管部门负责解释。



  第二十六条 本办法自2000年9月1日起施行。本办法施行前已建成并实行物业管理的住宅小区维修基金的归集与管理,依照市人民政府《合肥市城市住宅区物业管理暂行办法》执行。


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江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省消防条例》的决定

江苏省人大常委会


江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省消防条例》的决定


(2003年4月21日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第二次会议通过 2003年4月21日江苏省人民代表大会常务委员会公告第4号公布)



江苏省第十届人民代表大会常务委员会第二次会议决定对《江苏省消防条例》作如下修改:

将第三十三条第一款修改为:“生产、维修消防产品的企业单位,必须具有相应的生产技术条件和质量保证体系。”

本决定自2003年5月1日起施行。

《江苏省消防条例》根据本决定作相应修改,重新公布。



 【内容摘要】 在现代社会和现代法制条件下,对人身损害给予精神损害赔偿即抚慰金的赔偿,已经成为普遍的制度。凡是在侵权行为中,受害人受到人身伤害,造成身体权、健康权、生命权侵害的,受害人或者受害人的近亲属,都可以依据国家的法律,请求赔偿抚慰金,填补因为人身损害所造成的精神痛苦的损害,法官斟酌实际情况,确定适当的抚慰金金额,既对受害人进行精神上的抚慰,也对加害人的违法行为进行制裁,并警戒社会,防范侵权行为的发生。

  【关键词】精神损害;侵权;赔偿

  引言

  近年来,精神损害赔偿课题引起了各方强烈的关注。我国法律及司法解释对精神损害赔偿的适用范围规定还不详尽,保护范围过窄,许多案件中由于缺乏法律依据而导致当事人精神损害赔偿请求得不到支持。这显然不符合现代社会的法制要求。因此,完善我国精神损害赔偿制度,扩大精神损害赔偿范围,已是大势所趋。

  一、关于精神损害问题

  (一)何谓精神损害以及精神损害赔偿

  我国《民法通则》以及相关法律法规并没有对精神损害做出明确界定,而《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》也仅仅提出了这一概念,也没有做出过多的解释。根据民法通则精神,所谓精神损害赔偿,是指公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受不法侵害,致使受害人的人格受到非法的侵害,给受害人造成了精神上的痛苦,不法侵害人对这种损害所造成的后果,要依法承担一定的民事赔偿责任。从这一概念可以看出,精神损害赔偿的范围仅限于公民的“四种人格权”,没有包括生命健康权等人身权。

  精神损害赔偿,是指自然人因其人身权受到不法侵害,使其人格利益和身份利益受到损害或遭受精神痛苦,受害人本人或死者近亲属要求侵权人通过财产赔偿等方法进行救济和保护的民事法律制度。这里精神损害,既包括积极的精神损害即精神痛苦和肉体痛苦,也包括消极的精神损害即知觉丧失与心神丧失。[1]

  (二)我国学者对精神损害概念的看法

  一般将损害分为财产损害与非财产损害,“前者指的是所有金钱与物质上的损害,例如商业利益的丧失或医疗费用的支出,后者包含了所有不是发生在个人的金钱或物质财产上的损失,例如肉体上的痛苦或感情上的伤害。作为金钱上的损失,前者能够用金钱加以计算,尽管有时在难以证明的情况下这种计算必定是粗略的。然而,后者是无法用金钱衡量的。金钱不是作为其他金钱的替换品,而是对其他比金钱更重要的东西的替代:这是法院所能采用的最好办法。”[2]对精神损害的概念,大陆学者尚未达到共识,主要有以下几种观点:

  第一种观点认为:“我国民法上的精神损害概念系指不法侵害他人人格权,受害人因此而蒙受的生理上或心理上的痛苦。”[3]

  第二种观点认为:“精神损害是指对民事主体精神活动的损害。侵权行为侵害公民、法人的人身权,造成的公民生理、心理上的精神活动和公民、法人维护其精神利益的精神活动的破坏,最终导致精神痛苦和精神利益丧失或减损。精神损害的最终表现形式,就是精神痛苦和精神利益的丧失和减损。” [4]

  第三种观点认为:“精神损害指受害人在受到侵害后精神上的痛苦和肉体上的痛苦两个方面,损害是非财产损害的一部分,非财产损害除了精神损害之外还包括死亡、人身伤害、社会评价降低等。” [5]

  第四种观点认为:“‘精神损害赔偿’中的‘精神损害’,只能理解为精神活动因不利影响而造成的不良状态,和‘非财产损害’‘人格损害’含义不同。精神活动的任何不良状态,都属于精神损害。因此,精神损害可以有多种表现,如忧虑、焦急、失望、绝望、沮丧、抑郁、悲伤、恐慌、烦恼、怨恨、愤怒、痛苦、麻木,等等。”[6]

   综上理论,对精神损害的概念可以分为广义和狭义两种学说。广义学说认为精神损害包括精神痛苦与精神利益两方面的损失。狭义学说认为精神损害就是指自然人因其人身权受到侵害而遭受的生理和心理上的损害。本文认为,广义学说对精神损害的涵义理解较狭义学说更为全面、合理、更为科学,更加有利于维护我国公民的合法权益,更加符合现代法律发展的需求,更加有利于我国精神损害赔偿制度的发展与完善。

  (三)现行法对精神损害赔偿的规定

  在法学界,不少学者认为,因为精神损害赔偿是对精神损害这一非财产性损害的赔偿,所以将精神损害赔偿的性质界定为非财产赔偿。而综观相关精神损害赔偿的法律规定和其特点,应将精神损害赔偿的性质界定为财产赔偿责任更为合适。因为:

   1.《民法通则》第120条规定,公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的,法人的名称权、名誉权、荣誉权受到侵害的,有权要求停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉,并可以要求赔偿损害。所以,从法律规定上讲精神损害赔偿属于财产赔偿责任。

  2.《民法通则》第134条规定赔礼道歉、恢复名誉、停止侵害、消除影响等可以作为精神损害的救济方式。但这只是承担民事责任的具体方式,与赔偿并无关系,因为精神损害赔偿的赔偿只有通过财产的方式才能得以落实。

  3.精神损害确实属于一种无形的损害,但这很难用金钱等有形财产来体现;所以在各种救济手段中,金钱赔偿无可厚非才是弥补受害人所遭受的精神痛苦和精神利益损失的最好方式。在民事侵权法赔偿理论中,平服和弥补受害人的损失是其中的核心部分,所以将精神损害赔偿界定为财产赔偿责任最为正确。

  二、如何建立我国国家赔偿法中的精神损害赔偿制度

  (一)完善我国精神损害赔偿制度的司法建议

  国家机关和国家机关工作人员违法行使职权,侵犯公民、法人和其它组织的合法权益造成损害精神损害赔偿的,受害人有权依照《国家赔偿法》取得赔偿。国家赔偿有司法赔偿和行政赔偿,但国家赔偿仅限于当事人的物质损害,而不包括精神损害。自《国家赔偿法》颁布实施以来,精神损害赔偿是否应纳入国家赔偿范围的争论实务界一直争论不休。当今,很多人都认识到,精神损害在国家赔偿案件中是不可或缺的。尤其在民事法律关系领域扩大精神损害赔偿范围的情况下,对于国家机关及其工作人员的违法行为等给公民造成精神损害不承担赔偿责任是极不公平的。

  第一,国家必须正视国家机关及其工作人员的违法行为给公民造成的精神损害。

  第二,国家对其机关及其工作人员给公民造成的精神损害承担赔偿责任没有任何法理障碍。虽然有人认为国家侵权和个人侵权有所不同,但是国家侵权与个人侵权只是侵权的主体不同,没有本质上的区别。不能认为公民侵权应承担责任,而国家侵权则以国家的身份自居而免责。事实上,国家侵权所给公民带来的危害,不比公民侵权的程度低,甚至更为严重,尤其是国家机关工作人员的恶意侵害公民权益的行为,更会危害到国家社会、政权的稳定。所以,国家对其机关及其工作人员的违法行为给公民造成的精神损害进行赔偿,这不仅是一般的法律赔偿问题而且是一个重大的政治问题。。在有些人的心目中,他们认为,不是国家权力产生了公民权利,而是公民权利产生了国家权力。所以这些人认为国家机关及其工作人员的地位高于一般公民,对公民权利受到的损害可以视而不见。其实,他们恰好颠倒了国家权力与公民权利的关系,意识不到国家对其给公民权利造成的损害进行赔偿的重要意义。