最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释〔2009〕11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
化工产品出口管理暂行办法
化工部
化工产品出口管理暂行办法
1985年12月17日，化工部
为进一步贯彻落实中央关于扩大对外贸易的方针,积极增强出口创汇能力,加强宏观指导，统筹规划，促进化工产品扩大出口，多创外汇，逐步缩小贸易逆差，特制定本办法。
一、出口供货计划的制定和管理
1、所有出口化工产品均应纳入各级年度生产计划和单独制订年度化工产品出口供贷计划，并要结合中长期发展规划编制主要化工产品出口规划。
2、各省、自治区、直辖市化工厅（局、公司）均要指定一个综合部门管理这方面工作，负责制订年度化工产品出口计划和编制中长期出口规划（包括主要产品出口基地规划）。
3、按照统一计划、分级管理的原则，并与各级计划、物资部门管理品种口径基本一致，对化工产品出口计划的制订和管理，决定采取以下办法。
（1）各省、自治区、直辖市化工厅（局、公司）在编制年度生产计划时，均要同时与有关外贸部门衔接安排年度化工产品出口计划草案，并根据化学工业部关于计划工作的部署和排产会议的要求，正式报部计划司（化学工业部下达出口计划产品目录与现行部管计划产品目录相同）。
（2）国家统配化工产品的出口，由对外经济贸易部在年度外贸计划会议和全国计划会议上与国家物资局和化学工业部衔接商定，最后由国家计委审定下达出口供货计划。
（3）化学工业部管分配产品的出口，由部供销局在化工排产会议上会同部计划司和有关外贸部门与各省、自治区、直辖市化工厅（局、公司）或物资部门进行平衡衔接，最后在订货会议上确定年度出口供货计划。
（4）化学工业部管协调产品（命国家统配、化学工业部管分配以外的所有部管计划产品均为协调产品，包括商业部门归口经营衔接的染料、涂料、农药、胶鞋、无机盐等产品）的出口，由部计划司、供销局在化工排产会议上，会同部内各有关司局和商业部门、外贸部门与各省、自治区、直辖市化工厅（局、公司）进行平衡衔接，最后提出年度出口供货计划。
（5）凡是国家统配，部管分配、协调产品的出口，均纳人化学工业部年度化工产品生产计划，并由部计划司综合汇总，统一制订年度化工产品出口供货计划，正式下达各省、自治区、直辖市化工厅（局、公司），抄送各有关物资部门和外贸部门。
（6）地方三类化工产品的出口，由各省、自治区、直辖市化工厅（局、公司）组织企业或地、市、县主管部门与有关外贸公司衔接商定，并将最后制订的年度出口供货计划报部计划司、供销局各一份备案。
二、 出口供货计划执行情况的检查
1、各省 自治区 直辖市化工厅（局、公司），每季度末应向部计划司、供销局报送化工产品出口供货计划执行情况，包括存在问题和需要采取的措施。
2、建立化工产品出口供货统计报表，对国家统配、部管分配、协调产品出口供货计划完成情况，各省、自治区、直辖市化工厅（局、公司）每半年要填报一次（下半年填报年报）；对地方三类化工产品出口供货计划完成情况，通过统计年报进行填报。
3、凡纳入各级出口供货计划的品种、数量，在执行过程中产需（或工贸）发生矛盾时，对国家统配和部管分配产品，由国家物资局和化学工业部与有关外贸部门协商解决，对部管协调产品和地方三类产品，由各省、自治区、直辖市化工厅（局、公司）与有关外贸部门协商解决。
4、年度化工产品出口供货计划执行情况，分别由各级下达出口供货计划的单位进行考核，企业主管部门要按国务院国发（1985）45号文批转对外经济贸易部、国家计委、国家外汇管理局《出口商品外汇留成办法》的通知，落实企业应得的留成外汇额度。
三、出口产品的生产管理
1、各级主管生产部门，在抓好化工产品生产的同时，要积极指导、协助企业按期完成出口供货任务。
2、加强质量管理，严格检验制度，凡是出口产品均要按国家标准、部标准或出口要求组织生产，不合格产品严禁出厂。
3、加强包装管理，凡是出口产品均要按有关规定或出口要求进行包装，并不断地提高包装质量和装璜水平，更好地适应国际市场的需要。
4、加强生产经营管理，努力降低燃料、动力、原材料消耗和管理费用，降低产品成本，提高经济效益，争取扩大产品出口。
四、出口产品的货源和原材料供应
1、凡出口计划所列化工产品的品种、数量与内销发生矛盾时，各级物资部门及企业应本着“内销服从外销”的原则，优先保证出口供货计划的完成，以稳定出口货源，为国家多创外汇。
2、为保证化工产品出口供货计划的完成，其所用原材料、燃料、动力，各企业要按现行物资供应渠道申请，各级物资分配部门应优先供应。
五、本办法由此学工业部计划司负责解释。
六、本办法自发布之日起施行。
