委托执行中存在的问题、对策
王树生
委托执行是指管辖法院在不便于直接执行的情况下，将案件委托外地人民法院代为执行的一种法律制度。委托执行是人民法院执行工作中的一个重要组成部分，是解决跨辖区执行案件执行难，克服地方保护主义，切实保障跨辖区案件当事人合法权益的有效措施。但是，在委托执行的实践中，委托执行的效果并不尽如人意，存在很多问题。本文阐述了委托执行的条件，分析了委托执行中存在的问题，并对解决存在的问题提出对策。
一、委托执行的条件
（一）、委托法院具有案件的执行管辖权
人民法院只有对属于自己主管和管辖的执行案件才能在受理执行申请或接受执行移送后依照法律规定委托外地法院执行。申请人向没有管辖权的人民法院申请执行的，人民法院应当告知其向有管辖权的法院申请执行。如果已经受理了不属于自己管辖的执行案件的，应将案件移送给有管辖权的法院执行，不是委托其他法院执行。
（二）、被执行人或被执行的财产不在管辖法院辖区内
执行案件需要强制被执行人履行义务或强制执行义务人的财产，但是，由于诉讼管辖和执行管辖标准不同，有可能产生被执行人住所地或被执行的财产所在地不在执行管辖法院辖区内的情况，人民法院执行这类案件时就需要跨越自己的辖区，造成诸多不便，但是如果由被执行人或被执行财产所在地的人民法院执行可能会更为有利。如若被执行人或被执行的财产在执行管辖法院所在地，委托执行既无便利也无必要。
（三）、受委托法院是被执行人或被执行财产所在地的人民法院
外地人民法院只有对自己辖区内的被执行人或被执行的财产才拥有司法管辖权，对与自己辖区无关的诉讼当事人和争议的财产不能行使司法管辖权，因而委托执行只能委托被执行人或被执行财产所在的当地人民法院。
（四）、确有委托执行的必要
对被执行人或被执行财产在外地的案件，执行管辖法院可以委托外地法院执行，也可以自己直接派员执行。在什么情况下委托外地法院执行，什么情况下直接执行，民诉法没有明确规定。笔者认为，管辖法院在审判阶段就已经办理了财产查封、扣押手续的一般直接去执行，而不必委托执行。其次，有无必要委托外地法院执行由委托法院决定，并以委托执行能更便利、更迅速地执行案件为原则。
二、当前委托执行中存在的问题
（一）、委托法院出具的手续不全或法律文书确有问题
有的委托法院给受托法院的执行手续、资料不全，使受托法院无法及时执行，甚至难以执行。有些委托案件的法律文书确实存在难以执行的问题，法律用语模糊不清、判决主文内容不明使受托法院无法予以执行。
（二）、委托法院明知案件难以达到预期目的仍委托执行
有些委托案件的被执行人或被执行财产下落不明，委托法院明知委托执行会出现中止、终结现象，为给当事人一个说法或者存在侥幸心理，仍要委托，致使两地法院为此相互公函来往，浪费大量时间。当前，人民法院执行案件压力比较大，有些案件囿于客观方面的原因如被执行人难找、执行财产难查询等情况的存在出现执行难，而申请人又紧催法院去执行，恰巧案件又符合委托执行的条件便将案件委托出去，以此应对申请人的要求。
（三）、受托法院对委托执行事项存在执行不及时、不到位和执行拖延现象
有些受托法院接受委托后，对此类案件只作登记，往往不列入本院收结案统计范围；有些法院甚至对委托案件连登记都没有。其次，因为委托执行的案件并不列入受托法院年终检查案件的范围，这就造成受托法院对委托案件的执行责任心不强，内外有别，执行委托案件有时完全凭执行人员个人喜好，有时间就执行，没时间就不执行，从而造成委托案件难于执行。
（四）、受托法院出现推诿应付问题
受托法院经常以当事人难找，被执行人无履行能力等原因为借口，对委托案件推诿应付。受托法院即被执行人住所地或被执行人财产所在地的人民法院。为了地方利益和个人的关系，受托法院的执行人员在执法上就会有意无意地偏袒被执行人，刁难申请人，从而不依法执行。还有些受托法院为达到不予执行的目的，对受托执行的生效法律文书横加指责，拒不执行。这样就出现一种怪现象，人民法院到外地执行，外地法院还会应其请求积极予以配合执行，但将执行案件委托给其所在地法院执行，而一经委托，案件就如同沉如大海了。究其根源，还是地方保护主义在作祟。
三、解决委托执行问题的对策
（一）、加强对委托执行工作的监督力度
委托法院委托执行后，应及时同受托法院联系，并告知受托法院的上一级法院，受托法院也应及时将执行情况告知委托法院。同时受托法院的上一级法院应建立完善的督查机制，定期检查委托案件的执行情况。
（二）、加强对委托执行案件的管理
有些委托法院明知被执行人无确切住所、长期下落不明，又无可供执行的财产仍委托执行，以及被执行企业已进入破产程序或已经宣告破产仍委托执行，加重了受托法院的负担。对上述类型的案件，应当及时依法裁定中止执行或终结执行，而不能存有“甩包袱”的思想不负责任地委托外地法院执行。对受托法院来说，规范立案方式，加强委托执行案件立案方面的管理，委托执行案件应比照法院正常立案程序作为一起案件予以立案执行，并将其纳入本院的收支结案体系，完善监督激励机制。
（三）、加强执行队伍建设
加强执行队伍建设，舍得将法院内部素质高、业务精的人员放在执行局工作，并加大司法为民的教育力度，培养一批政治素质、业务素质较高，具有一定组织、指挥、协调、判断和独立工作能力、高素质的执行人员，提高办案质量和效率。
（四）、加强检查和处罚力度
首先，在委托执行中，执行权由受委托法院行使，对中止、终结或变更执行主体的裁定权由委托法院行使。如果受委托法院告知委托法院对案件需要中止、终结，委托法院可以调查核实，也可以根据情况由自己组织执行。其次，建立委托执行案件单独呈报制度、定期检查制度，由委托法院内部或上级法院对委托案件定期进行检查，对无故不办，久拖不执的案件进行督办，限期执行。并制定相应的处罚措施，加大处罚的力度，在有关媒体上对不依法执行的受托法院进行通报批评，充分调动受托法院的积极性，使委托执行在执行工作中发挥更大的作用。
（五）、加大宣传工作力度
委托执行是是解决执行难问题的有效途径之一，是减轻当事人诉累和法院执行压力的好方法。在执行机构改革中，应大力宣传委托执行的优势，使人们明白委托执行的重要性和必然性，使之有一个良好的氛围，建立全国法院一盘棋的大格局，使委托执行工作步入良性循环的轨道。
（作者单位：山东省垦利县人民法院）
房地产经纪管理办法
住房和城乡建设部 国家发展和改革委员会 人力和社会资源保障部
房地产经纪管理办法
中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国国家发展和改革委员会 中华人民共和国人力资源和社会保障部令第8号
《房地产经纪管理办法》已经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，现予发布，自2011年4月1日起施行。
住房和城乡建设部部长 姜伟新
国家发展改革委主任 张 平
人力资源社会保障部部长 尹蔚民
二〇一一年一月二十日
房地产经纪管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动,应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
第四条 从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。
第五条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。
第六条 房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。
第二章 房地产经纪机构和人员
第七条 本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。
房地产经纪机构可以设立分支机构。
第八条 设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。
本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。
房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。
第九条 国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。
第十条 房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上每年举行一次。
房地产经纪人协理实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。
第十一条 房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
第十二条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。
第十三条 房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。
第三章 房地产经纪活动
第十四条 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。
房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。
第十五条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：
（一）营业执照和备案证明文件；
（二）服务项目、内容、标准；
（三）业务流程；
（四）收费项目、依据、标准；
（五）交易资金监管方式；
（六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；
（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；
（八）法律、法规、规章规定的其他事项。
分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。
房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。
第十六条 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。
房地产经纪服务合同应当包含下列内容：
（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；
（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；
（三）服务费用及其支付方式；
（四）合同当事人的权利和义务；
（五）违约责任和纠纷解决方式。
建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本，供当事人选用。
第十七条 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。
第十八条 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。
房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。
第十九条 房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。
两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。
第二十条 房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。
第二十一条 房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：
（一）是否与委托房屋有利害关系；
（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；
（三）委托房屋的市场参考价格；
（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
（五）房屋交易涉及的税费；
（六）经纪服务的内容及完成标准；
（七）经纪服务收费标准和支付时间；
（八）其他需要告知的事项。
房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。
第二十二条 房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。
房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。
第二十三条 委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。
第二十四条 房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。
交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。
第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；
（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；
（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；
（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
（六）改变房屋内部结构分割出租；
（七）侵占、挪用房地产交易资金；
（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；
（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条 房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。
房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。
第二十七条 房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程,逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。
第四章 监督管理
第二十八条 建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。
房地产经纪机构违反人力资源和社会保障法律法规的行为，由人力资源和社会保障主管部门依法予以查处。
被检查的房地产经纪机构和房地产经纪人员应当予以配合，并根据要求提供检查所需的资料。
第二十九条 建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当建立房地产经纪机构和房地产经纪人员信息共享制度。建设（房地产）主管部门应当定期将备案的房地产经纪机构情况通报同级价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门。
第三十条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，为备案的房地产经纪机构提供下列服务：
（一）房地产经纪机构备案信息公示；
（二）房地产交易与登记信息查询；
（三）房地产交易合同网上签订；
（四）房地产经纪信用档案公示；
（五）法律、法规和规章规定的其他事项。
经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格。
第三十一条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当建立房地产经纪信用档案，并向社会公示。
县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当将在日常监督检查中发现的房地产经纪机构和房地产经纪人员的违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录等情况，作为不良信用记录记入其信用档案。
第三十二条 房地产经纪机构和房地产经纪人员应当按照规定提供真实、完整的信用档案信息。
第五章 法律责任
第三十三条 违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：
（一）房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；
（二）房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的；
（三）房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；
（四）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；
（五）房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。
第三十四条 违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。
第三十五条 违反本办法第二十二条，房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第二十四条，房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
第三十七条 违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
第三十八条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门的工作人员在房地产经纪监督管理工作中，玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十九条 各地可以依据本办法制定实施细则。
第四十条 本办法自2011年4月1日起施行。
