联合开发房地产若干法律问题
山东正洋律师事务所 张洪涛
内容摘要：联合开发房地产引发极易引发纠纷，且司法实践中认识不一。本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何确保合同的合法效等法律问题进行探讨。
关键词：联合开发 房地产 概念 特征 组织方式 有效性
对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、 联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有１００万元以上的注册资本；（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构， 按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第２、３种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、 签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具体位置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
（五）、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
四、 做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。
以协议方式（即不组建项目公司）联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。
（完）
参考书目：
１、《民法学》 郑立 王做堂 北京大学出版社
２、《房地产开发法律实务》 朱树英 法律出版社
３、《房地产合同实务》 符启林 邵挺杰人 法律出版社
４、《房地产法》 符启林 法律出版社
５、《民商法律总则理解适用与案例评析》 高言 田土永 人民法院出版社
６、《房地产案件新问题与判解研究》 马原 人民法院出版社
淄博市流动人口计划生育管理办法
山东省淄博市人大常委会
淄博市流动人口计划生育管理办法
（2002年6月20日淄博市第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 2002年9月28日山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准 2002年9月30日淄博市人民代表大会常务委员会公告公布）
第一条 为了加强对流动人口计划生育的管理和服务，维护流动人口的合法权益，有效控制人口增长，根据《中华人民共和国人口与计划生育法》及有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于离开户籍所在区（县）三十日以上，异地从事务工、务农、经商等活动或者居住生活的成年育龄人口。
淄博高新技术产业开发区与张店区相互流动的人员不作为流动人口管理。
第三条 各级人民政府统一领导本行政区域内流动人口计划生育工作，组织、协调有关部门对流动人口计划生育工作实行综合管理，并保障流动人口计划生育工作必要的经费。
各级人民政府应当将流动人口计划生育工作纳入人口与计划生育工作目标管理责任制，作为年度考核的重要内容。
第四条 市、区（县）计划生育行政部门主管本行政区域内流动人口计划生育管理工作。
市、区（县）人民政府其他有关部门，在各自的职责范围内负责有关的流动人口计划生育工作。
乡（镇）人民政府、街道办事处负责本区域内流动人口计划生育的管理工作。
第五条 流动人口的计划生育工作由其户籍所在地和现居住地的人民政府共同管理，以现居住地为主。
第六条 工会、共青团、妇联及计划生育协会、个体劳动者协会、私营企业协会等群众团体、企业事业组织和公民应当协助人民政府做好流动人口计划生育工作。
村民委员会、居民委员会应当依法做好流动人口计划生育工作。
任何单位和个人对违反本办法的行为有权检举。
第七条 乡（镇）人民政府、街道办事处管理流出人口的主要职责：
（一）进行人口与计划生育宣传教育，对已婚育龄人口落实避孕节育措施；
（二）办理国家统一印制的流动人口婚育证明，对外出时没有办理婚育证明的，应当督促其办理；
（三）签订计划生育合同，并建立定期联系制度；
（四）安排生育计划，统计出生人口；
（五）依法对违反计划生育法律法规的行为进行处理。
第八条 乡（镇）人民政府、街道办事处管理流入人口的主要职责：
（一）做好人口与计划生育宣传教育；
（二）查验流动人口婚育证明，并出具查验证明，建立流动人口计划生育管理档案，签订计划生育合同；
（三）对招用流动人口的单位和个人进行计划生育管理，签订计划生育管理责任书；
（四）对成年育龄妇女的计划生育情况进行检查和走访，并向流动人口的户籍所在地通报其婚姻、生育、避孕、节育等情况；组织有关单位提供优生优育、避孕节育以及生殖保健等方面的服务；
（五）依法对违反计划生育法律法规的行为进行处理。
第九条 流动人口外出前，应当持所在单位或者村（居）民委员会开具的外出证明信和本人身份证，与所在乡（镇）人民政府、街道办事处签订计划生育合同，并办理流动人口婚育证明。
第十条 流动人口到达现居住地十五日内，应当向当地乡（镇）人民政府、街道办事处交验流动人口婚育证明，并遵守现居住地计划生育工作的各项规定。
第十一条 流动人口无婚育证明的，现居住地乡（镇）人民政府、街道办事处应当发出催办通知书，市内范围流动的，限期五日内补办；市外省内流入的，限期十五日内补办；省外流入的，限期三十日内补办。
第十二条 单位和个人应当负责所招用流动人口的计划生育工作，并接受所在地乡（镇）人民政府、街道办事处和计划生育行政部门的监督检查。在招用流动人口时，应当查看乡（镇）人民政府、街道办事处查验过的流动人口婚育证明。对无婚育证明者，应当督促办理，并报告所在乡（镇）人民政府、街道办事处。
第十三条 为流动人口提供住所的单位或者个人应当在流动人口入住之日起十日内向村（居）民委员会报告，配合乡（镇）人民政府、街道办事处检查流动人口婚育证明及违反计划生育的行为。
第十四条 公安、工商行政管理、劳动和社会保障等行政部门为流动人口办理暂住证、营业执照、务工许可证等证件时，应当查验流动人口婚育证明。对无婚育证明或者未经当地乡（镇）人民政府、街道办事处查验的，不予办理，并将情况通报其现居住地乡（镇）人民政府、街道办事处。
建设行政部门应当指导外来施工单位与建设单位签订计划生育责任书，并协助乡（镇）人民政府、街道办事处查验流动人口婚育证明。
房产管理部门在办理房产转让、租赁手续时应当查验流动人口婚育证明。对无婚育证明的，将查验情况通报其现居住地乡（镇）人民政府、街道办事处。物业公司、房屋中介机构应当协助乡（镇）人民政府、街道办事处查验流动人口婚育证明，并提供相应的房屋转让、租赁等资料。
卫生部门在为从事饮食服务业的流动人口健康查体时应当查验流动人口婚育证明。对无婚育证明的，将查验情况通报其现居住地乡（镇）人民政府、街道办事处。
第十五条 医疗、保健机构和计划生育技术服务机构应当为流动人口孕产妇提供保健服务，并检查其婚育证明。无婚育证明的，应当向其现居住地乡（镇）人民政府、街道办事处报告。
第十六条 流动人口在现居住地怀孕或者生育的，应当持有户籍所在地县级计划生育行政部门或者乡（镇）人民政府、街道办事处办理的婚育证明。无婚育证明怀孕的，应当终止妊娠，并落实避孕节育措施；无婚育证明生育的，视为计划外生育。
第十七条 流动人口已婚育龄妇女持有一地计划生育部门出具的查体证明的，另一地不再重复查体。
第十八条 各级人民政府和有关部门对在流动人口计划生育工作中做出显著成绩的单位和个人给予表彰和奖励；对未达到流动人口计划生育责任目标的单位和个人依照有关规定处理。
第十九条 流动人口违反计划生育规定生育子女的，应当依法缴纳社会抚养费。
未在规定的期限内足额缴纳应当缴纳的社会抚养费的，自欠缴之日起，按照国家有关规定加收滞纳金；仍不缴纳的，由作出征收决定的计划生育行政部门依法向人民法院申请强制执行。
流动人口违反计划生育规定生育子女，在一地已经缴纳社会抚养费的，在另一地不再缴纳。
第二十条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、区（县）计划生育行政部门给予处罚：
（一）不按照规定办理婚育证明，经其现居住地的计划生育行政部门通知后，仍拒不补办或者拒不交验婚育证明的，给予警告，可以并处五百元以下罚款；
（二）伪造、变造、买卖婚育证明的，没收违法所得，违法所得五千元以上的，处违法所得二倍以上十倍以下罚款；没有违法所得或者违法所得不足五千元的，处五千元以上二万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；
（三）以不正当手段取得婚育证明的，取消其证明；出具证明的单位有过错的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；
（四）单位或者个人招用的流动人口没有经其现居住地乡（镇）人民政府、街道办事处查验过的婚育证明或者拒绝接受管理的，对招用单位或者个人给予警告，责令改正；
（五）单位或者个人向流动人口提供住所容留、包庇计划外怀孕或者计划外生育的，给予警告，可以并处二千元以下罚款。
第二十一条 公安、工商行政管理、劳动和社会保障、建设、房产、卫生等部门及其工作人员不履行协助流动人口计划生育管理义务的，由本级人民政府责令改正，并给予通报批评；对直接负责的主管人员和责任人员，依法给予行政处分。
第二十二条 拒绝为流动人口办理婚育证明的，由县级以上人民政府责令改正，对直接责任人员依法给予行政处分。
第二十三条 拒绝、阻碍计划生育行政部门工作人员依法执行公务的，由计划生育行政部门予以制止；构成违反治安管理行为的，由公安部门依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 国家机关工作人员在流动人口计划生育管理工作中，有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；有违法所得的，没收违法所得：
（一）侵犯公民人身权、财产权和其他合法权益的；
（二）滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的；
（三）索取、收受贿赂的；
（四）截留、克扣、挪用、贪污计划生育经费或者社会抚养费的；
（五）虚报、瞒报、伪造、篡改或者拒报人口与计划生育统计数据的。
第二十五条 当事人认为计划生育行政部门或者乡（镇）人民政府、街道办事处有关计划生育管理的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第二十六条 本办法自2002年12月1日起施行。
