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上海市政府


上海市房产税实施细则
上海市政府



第一条 根据国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》第十条的规定，结合本市具体情况，制定本细则。
第二条 房产税在本市市区、金山卫石化地区、县城、建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征，在开征区域内的房产，均依照本细则缴纳房产税。
第三条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在本市或产权未确定及租典纠纷未解决的，其代管人或使用人缴纳。个人共有的房产，由共有人推定代表缴纳。房产产权转移时，承受人应督促原产
权所有人缴清各期税款，否则由产权承受人负责缴纳。
第四条 房产税由房产所在地的税务机关征收。纳税义务人在本市范围内跨区、县设立的各类分支机构和其他房产，凡财务上不是独立核算的，可由总机构或产权所有人所在地税务机关合并征收。
第五条 房产税依照房产原值一次减除百分之二十的余值计算缴纳。房产原值包括房屋不可分割的附属设备，没有房产原值或原值明显不合理、不足为依据的，由当地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第六条 房产税的税率，依照房产余值或计税价格计征的，年税率为百分之一点二；依照房产租金收入计征的，税率为百分之十二。
第七条 下列房产免纳房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
四、个人所有非营业用的房产；
五、经财政部或市人民政府批准免税的房产。
第八条 除本细则第七条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由市税务局确定，定期减征或者免征房产税。
第九条 房产税按年征收，分期缴纳，规定期限为：
（一）企业、机关、事业、军队等纳税单位每季度缴纳一期，每期在季度的第二个月按当地税务机关规定日期缴纳入库。
（二）房产管理部门每月缴纳一期，每期税款在次月十五日前缴纳入库；但每年十二月份的税款应在当月二十五日前先行估缴入库，下年度一月十五日前结算退补。
（三）个人每半年缴纳一期，上半年在四月份，下半年在十月份，按当地税务机关规定的日期缴纳入库；个人出租非居住用房可以分月、分季或全年一次缴纳，但不能跨年度预征税款。
第十条 各企业的房产、包括租入房屋改良工程中的改建、扩建部分，凡应列入企业固定资产管理的，均按本细则第六条规定的房产余值计算纳税。
机关、事业、军队等单位和个人出租的自有房产及房产管理部门出租的公有房产，均按租金收入计算纳税。
个人自有自用营业的房产，也按本细则第六条规定的房产余值计算纳税，无法计算房产余值的按税务机关核定的计税价格纳税。
第十一条 各单位以及基本建设单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验收手续而已经动用的，自动用的次月起缴纳房产税。在会计帐面上尚未列有价格的，可先按基建计划价格计算纳税，入帐后改按帐面价格计算，已纳税款的差额部分不再退补。
第十二条 纳税单位在房产税征收日期前调入、调出、买卖房产的，其调（卖）出前，包括调（卖）出的当月份应纳的税款，由调（卖）出单位交纳；调（买）入单位从调（买）入的次月起计算纳税。自下一个纳税期起分别调整税额。
第十三条 房产税的征收管理，依照《上海市税收征收管理暂行条例实施办法》办理。
第十四条 本细则在实施中的具体问题，由上海市税务局负责解释。
第十五条 本细则自一九九一年二月二日起施行。



1986年12月23日
杨建顺 中国人民大学法学院 教授




行政补偿制度是由财产权的保障和平等原则导出的一种法理。在日本，行政补偿制度既是行政救济法体系，亦是国家补偿法体系的重要组成部分。主要包括损害赔偿的制度；损失补偿的制度；行政不服审查和行政案件诉讼在内的行政争讼制度；行政救济法的主要制度或者核心制度之外的“苦情处理”制度以及行政上调整利害的各种制度。
　　日本行政补偿的制度定位

　　在日本，行政补偿制度既是行政救济法体系的重要组成部分，亦是国家补偿法体系的重要组成部分。

　　行政救济法体系中的行政补偿。《日本国宪法》将国民的权利和自由作为不可侵犯的永久性权利加以保障(序言)，并为贯彻落实该宗旨，针对公务员的不法行为规定了国家或者公共团体(“地方公共团体”即地方政府)的赔偿责任(第17条)，针对因公共目的而利用私有财产的情形规定了必须予以正当的补偿(第29条第3款)。进而，在程序方面，不仅对违法或者不当的行政行为导致的权利侵害可以向行政机关请求救济(行政不服审查)，而且对违法的行政行为导致的权利侵害还可以作为法律上的争讼向法院起诉，请求司法救济(《法院法》第3条第1款)。

　　日本行政救济法体系大致由如下四种制度构成：其一是损害赔偿的制度；其二是损失补偿的制度；其三是包括行政不服审查(相当于中国的行政复议)和行政案件诉讼在内的行政争讼制度；其四是在上述被称为行政救济法的主要制度或者核心制度之外的“苦情处理”制度(类似于中国的信访制度)以及行政上调整利害的各种制度。行政补偿制度是行政救济法体系的重要组成部分之一。

　　国家补偿法体系中的行政补偿。国家补偿是国家机关在没有侵权行为和违约行为的情况下，由于合法的行为对公民造成的损害(损失)所给予的弥补，除行政补偿外，还包括立法补偿，司法补偿等。最初的国家补偿一般指行政补偿，随着社会的发展，国家补偿的范围也得以逐步扩展。随着国家作用或者与之有关的行为造成的损害或者损失日益增多，国家补偿法体系中不仅呈现出国家赔偿责任和国家补偿责任统一化，而且包含了不属于传统意义上的国家补偿责任和国家赔偿责任的结果责任形态。根据对其原因和结果的法律评价的不同，可以分为以下类型：

　　第一，基于合法行为的行政损失补偿(或称公法上的损失补偿，简称损失补偿或者行政补偿)，是指行政主体为了实现国家和社会公共利益，而合法地给特定人的财产带来特别损失(特别牺牲)时，基于保障财产权和平等负担的原则，由国家(有时为第三人)依法对该损失予以填补的行为和制度。损失补偿以集体主义思想为背景，以社会性公平负担原则为其基础理念。

　　第二，基于违法行为的行政损害赔偿。根据《日本国宪法》第17条和《国家赔偿法》等的规定，对基于违法行为的行政损害，可以向国家或者公共团体请求赔偿。行政损害赔偿以近代个人主义思想为背景，以个人道义的责任观为其基础理念。

　　第三，基于损害(损失)结果的补偿。无论国家活动是否违法，只要造成损害(损失)并且认为该损害(损失)不应由国民来忍受时，国家就应承担损害赔偿责任。

　　第四，刑事补偿。《日本国宪法》第40条规定：“任何人，在被拘留或者拘禁后接受无罪审判时，可以按照法律规定，向国家请求其补偿。”从责任构成的法律要件看，刑事补偿采取无过失责任主义，或者说是基于结果的补偿。

　　行政补偿的属性和特征

　　行政补偿的属性。行政补偿是对合法行为造成的损失予以补偿，这一点使其与违法行为导致的损害赔偿区别开来。行政补偿主要是对财产上的侵害予以补偿，这一点使其与不仅以物质侵害，而且以精神的、身体的痛苦为对象的刑事补偿不同。行政补偿是对“特别损失”(特别牺牲)的补偿，这一点使其与以“一般损失”为内容的课税权相区别。

　　行政补偿的特征。行政补偿是在非常广泛的范围内，依据财产权的保障原则和“公平负担”的原理，对行政主体为实现公共利益而实施的一切行为所赋课的一种现代国家的法定义务，具有如下几个特征：

　　一、行政补偿的前提是为实现国家和社会公共利益所实施的合法行为引起损失。这是行政补偿首要的最基本的特征，是区别于以违法行为造成损害为前提的行政赔偿最基本的标志。值得注意的是，原因行为并不限于行政行为，只要是为了公共利益而实施的一切合法行为，都有可能引起行政补偿责任的发生。

　　二、行政补偿的对象是无义务的特定的国民所遭受的特别损失。首先，是无义务的特定人。如果当事人本身负有行政法上义务，如因违法行为受处罚等，国家不予补偿。其次，是特别损失。国家对于一般人因普遍遭受的损失或者大家因公平负担而承担义务所遭受的损失不负补偿责任。

　　三、行政补偿既可以是先有损失后有补偿，也可以是在损失发生之前先行补偿，有时还要求必须先行予以补偿。有些行政损失补偿的程序是协商前置，通常是以当事人事前的协商一致为前提的。例如，收用土地、房屋等个人财产时，经常采用事前支付补偿金的方式来弥补受害人的损失。

　　四、行政补偿的原则是“正当补偿”，即公平合理的原则，补偿的范围一般由法规范加以规定。

　　五、行政补偿的方式是多种多样的，除金钱等经济补偿外，还可以从生产、生活和就业等社会保障方面加以妥善的安置。

　　六、行政补偿的资金来源是业者负担。行政补偿的责任主体主要是国家，特殊情况下也可以是国家以外的其他组织或者公民。确定国家以外的行政补偿责任主体，一般以“谁受益，谁补偿”为原则。

　　七、行政补偿实行个别支付的原则。如土地收用补偿，原则上必须分别向土地所有人及关系人支付。只有在难以分别计算各人的补偿费时，才例外地允许进行一揽子支付。

　　八、行政补偿的性质是国家和公共团体等行政主体公法上的义务。行政主体为实现公共利益而实施的一切行为，只要给相对人的合法权益造成特别损失，都必然地伴随着予以行政补偿的义务。

　　行政补偿的必要性

　　行政补偿与财产权的保障和平等原则。在近代宪政国家，虽然强调并实际上以宪法、法律的形式明确规定财产权不可侵犯，但是，宪法、法律又承认行政主体为了满足公共事业的需要，增进公共利益，可以强制取得私人的财产[1]，或者有权命令相对人就其财产的利用方法及方式等服从有关限制[2]。当行政主体为了公共事业而合法地、有意识地收用或者限制特定人的财产权，迫使特定私人作出“特别牺牲”，就应该通过社会全体负担的方式，来填补由此而产生的损失，以求得有关利害的调整。行政补偿制度是由财产权的保障和平等原则导出的一种法理。