您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

依法更换物业服务公司,维护自身权益/张智育

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 00:21:30  浏览:9825   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
依法更换物业服务公司,维护自身权益

张智育


  事由:朋友王先生来咨询,称其小区与物业公司服务合同在09年5月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题,因此未与之签订新的服务合同,原物业公司进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱,对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况,小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业管理公司?业主在物业管理中到底有什么权利,应该受什么限制?

解析:一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业

  王先生所住小区已于2006年成立业主大会,依照我国物业管理法律、法规规定,业主大会享有选聘物业管理企业的权利,同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。

  法律依据:1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业。3、《重庆市物业管理条例》第十一条:业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责:(五)选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容。

  需要注意的是,小区的业委会只是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。

二、更换物业服务企业的条件

  更换物业管理企业的条件有:1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

  2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。

  《物权法》第七十六条,《物业管理条例》第十一条,《重庆市物业管理条例》第十九条,规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  《重庆市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业,按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算,一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业,业主人数按商品房买卖合同数计算,一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业,建设单位计为一个业主人数。

  王先生所住小区,与物业公司的服务合同已经到期,已达到约定解除的条件,可以依照法律、法规所规定条件更换。其小区为商住混合小区,开发商所持有物业虽然只能以一个业主人数来算,但考虑到其面积占到小区面积近半,必须对其联合,达成一致。

三、更换物业管理企业所需程序

  业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项:

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的,应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;
(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;
(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人;
(5)物业服务价格幅度或水平。

  物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作,为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中,业主大会的召开,决议尤为重要。必须依据《重庆市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

  第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中,必须保证广大业主的知情权

(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;
(2)评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听;
(3)评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
(4)中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
下载地址: 点击此处下载

六安市人民政府办公室关于印发六安市施放气球的管理办法的通知

安徽省六安市人民政府办公室


六安市人民政府办公室关于印发六安市施放气球的管理办法的通知

六政办〔2010〕96号


各县区人民政府,开发区、试验区、集中区管委,市政府各部门、各直属机构:
  《六安市施放气球管理办法》已经于2010年7月1日市政府第8次常务会议审议通过,现予印发,请遵照执行。





二○一○年七月十三日





六安市施放气球管理办法

第一章 总则

  第一条 为加强对施放气球活动的管理,保障航空飞行和人民生命财产安全,根据《通用航空飞行管制条例》、《施放气球管理办法》等规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称气球,包括无人驾驶自由气球和系留气球。
  无人驾驶自由气球,是指无动力驱动、无人操纵、轻于空气、总质量大于4千克自由漂移的充气物体。
  系留气球,是指系留于地面物体上、直径大于1.8米或者体积容量大于3.2立方米、轻于空气的充气物体。
  第三条 本办法适用于本市行政区域内的施放气球活动。
  因气象业务从事施放气球活动,按照国家、省有关规定执行。
  第四条 从事施放气球活动,应当坚持安全第一的原则,严格执行国家制定的有关技术规范、标准和规程。
  第五条 市、县气象主管机构在同级人民政府的指导和协调下,负责管理本行政区域内的施放气球活动。
  公安、安监、工商、城管执法等部门应按照各自职责,协同做好施放气球活动的管理工作。



第二章 施放气球单位的管理

  第六条 对施放气球单位实行资质认定制度。
  未按规定取得《施放气球资质证》的单位,不得从事施放气球活动。
  第七条 申请施放气球的单位应当具备下列条件:
  (一)有独立的法人资格;
  (二)有固定的工作场所,危险气体的运输、使用和存放必须符合国家有关规定;
  (三)有4名以上取得《施放气球资格证》的作业人员,其中至少有1名具有相关专业中级以上技术职称的人员;
  (四)有必需的器材和设备;
  (五)有健全的安全保障制度和措施。
  第八条 从事施放气球活动的单位,应当向市气象主管机构提出书面申请,并提供下列申请材料:
  (一)《施放气球资质证申请表》;
  (二)法人资格证原件及复印件;
  (三)人员登记表、有关人员资格证原件及复印件;
  (四)施放气球的器材和设备清单;
  (五)安全保障责任制度和措施;
  (六)法律、法规规定的其他材料。
  市气象主管机构应当根据《行政许可法》的有关规定,决定受理或者不予受理申请,并出具书面凭证。不予受理申请的,应当说明理由。
  第九条 市气象主管机构受理申请后,应当根据需要,指派两名以上工作人员进行现场核查。
  第十条 申请单位的申请符合法定条件的,市气象主管机构应当自受理申请之日起二十日内作出行政许可决定。二十日内不能作出决定的,经市气象主管机构负责人批准,可以延长十日,并将延长期限的理由告知申请单位。
  市气象主管机构依法作出不予行政许可的书面决定的,应当说明理由,并告知申请单位依法享有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
  第十一条 《施放气球资质证》有效期为3年,并实行年检制度。取得资质的单位,应当按照气象主管机构规定的时限,将上一年度施放气球的情况及《施放气球资质证》等材料报市气象主管机构审验。对年检不合格的单位,限期进行整改,整改期间不得从事施放气球活动。
  取得施放气球资质的单位,应当在有效期届满三十日前向市气象主管机构申请延续。市气象主管机构应当根据该单位的申请,在有效期届满前作出是否准予延续的决定。
  第十二条 取得施放气球资质的单位,出现下列行为之一的,由市气象主管机构注销其资质证:
  (一)有效期届满未延续的;
  (二)法人依法终止的;
  (三)资质证书依法被撤销的;
  (四)出现重大安全责任事故的;
  (五)年检不合格的;
  (六)违反本办法规定达三次以上的。



第三章 施放气球人员的管理

  第十三条 凡在本市行政区域内从事施放气球的人员,应当取得《施放气球资格证》。
  《施放气球资格证》为施放气球从业人员从事施放气球活动的资格证明,在从事相关活动时应当主动出示。
  禁止无证人员从事施放气球活动。
  第十四条 市气象学会依法组织或者受省气象学会委托组织全市范围内施放气球人员的资格考试工作,接受市气象主管机构的指导和监督。
  第十五条 按照国家、省要求依法组织的施放气球人员的业务培训,应当保证质量,不得乱收费。



第四章 施放气球作业的管理

  第十六条 施放气球活动实行许可制度。尚未设立具有法人资格气象主管机构的区,由市气象主管机构负责施放气球活动的管理。
  第十七条 施放气球单位施放无人驾驶自由气球至少提前5天、施放系留气球至少提前3天向市气象主管机构或者其委托的县级气象主管机构(以下简称许可机构)提出申请,并按要求如实填写《施放气球作业申报表》,提供《施放气球资质证》原件及复印件等材料。
  施放气球活动必须在许可机构批准的范围内进行,可能危及飞行安全的施放气球活动,由许可机构会同飞行管制部门批准施放范围。
  第十八条 申请材料不齐全或者不符合有关规定的,许可机构应当当场告知申请单位需要补正的全部内容,并按照《行政许可法》的有关规定,决定受理或者不予受理申请,出具书面凭证。不予受理申请的,应当说明理由。
  第十九条 受理申请的许可机构应当按照职责,对申请单位的资质、施放环境、施放期间的气象条件等进行审查。符合规定条件的,许可机构应当自受理申请之日起2日内作出书面行政许可决定。
  许可机构依法作出不予行政许可决定的,应当说明理由,并告知申请单位依法享有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
  取消施放活动的,施放气球单位应当及时向许可机构报告;更改施放时间、地点或者数量的,施放气球单位应当按照本办法规定重新提出申请。
  第二十条 施放气球必须符合下列安全要求:
  (一)储运气体及充灌、回收气球必须严格遵守消防、危险化学品安全使用管理等有关规定;
  (二)施放气球的地点应当与高大建筑物、树木和其他障碍物保持安全的距离,避免碰撞、摩擦和缠绕等;
  (三)施放气球的地点应当与架空电线、通信线等保持安全距离,避免危及电力设施、通讯设施的安全;
  (四)在施放气球的球体或者附属物上必须设置识别标志;
  (五)施放气球必须符合适宜的气象条件;
  (六)系留气球升放的高度不得高于地面150米,但是低于距其水平距离50米范围内建筑物顶部的除外;
  (七)施放系留气球必须确保系留牢固;
  (八)系留气球升放高度超过地面50米的,必须加装快速放气装置。
  第二十一条 施放气球必须由取得《施放气球资格证》的作业人员进行操作。
  施放现场应当有专人值守,以预防和处理意外情况。执法人员发现施放现场无人值守的,可以采取收球、放气等相应措施。



第五章 监督管理

  第二十二条 施放气球单位和施放气球从业人员应当主动接受气象主管机构的监督管理与安全检查,并按要求做好有关工作。
  使用气球开展活动的单位和个人,不得聘请无《施放气球资质证》的单位施放气球。
  第二十三条 市、县气象主管机构可以对施放气球场所进行实地检查。检查时,检查人员可以查阅或者要求被检查单位报送有关材料;被检查单位应当如实提供有关情况和材料。
  第二十四条 市、县气象主管机构应当对下列内容进行监督检查:
  (一)施放气球单位是否具有资质证,作业人员是否取得资格证;
  (二)施放气球单位是否按照规定程序进行申报并获得批准;
  (三)施放气球的时间、地点、种类和数量等是否与所批准的内容相符合;
  (四)施放气球单位和作业人员、技术人员是否遵守有关技术规范、标准和规程;
  (五)气球的施放是否符合有关安全要求和条件。
  第二十五条 在施放气球过程中,如发生无人驾驶自由气球非正常运行、系留气球意外脱离系留或者其他安全事故,施放单位应当立即停止施放活动,及时向飞行管制部门、所在地气象主管机构报告,并做好有关事故的处理工作。



第六章 罚 则

  第二十六条 申请单位隐瞒有关情况、提供虚假材料申请资质认定或者施放活动许可的,市气象主管机构不予受理或者不予许可,并给予警告。申请单位在一年内不得再次申请资质认定或者施放活动许可。
  第二十七条 被许可单位以欺骗、贿赂等不正当手段取得资质或者施放活动许可的,市气象主管机构按照权限给予警告,可以处3万元以下罚款;已取得资质或者施放活动许可的,撤销其《施放气球资质证》或者施放活动许可决定;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十八条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由市、县气象主管机构按照权限责令改正,给予警告,可以处3万元以下罚款;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)涂改、伪造、倒卖、出租、出借《施放气球资质证》、《施放气球资格证》或者许可文件的;
  (二)向负责监督检查的机构隐瞒有关情况、提供虚假材料或者拒绝提供反映其活动情况的真实材料的。
  第二十九条 违反本办法规定,未取得《施放气球资质证》从事施放气球活动的,由市、县气象主管机构按照权限责令停止违法行为,处1万元以上3万元以下罚款;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  对未经许可从事施放气球等经营活动的违法行为,有关法律、行政法规未作出规定的,市、县气象主管机构可以依照《无照经营查处取缔办法》第十四条、第十五条、第十六条的规定处罚。
  第三十条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由市、县气象主管机构或者有关部门按照职责分工责令改正,给予警告;情节严重的,处1万元以上5万元以下罚款;造成重大事故或者严重后果的,依法追究刑事责任:
  (一)未经批准擅自施放的;
  (二)未按照批准的申请施放的;
  (三)未按照规定设置识别标志的;
  (四)未及时报告异常施放动态或者系留气球意外脱离时未按照规定及时报告的;
  (五)在规定的禁止区域内施放的。
 第三十一条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由市、县气象主管机构按照权限责令改正,给予警告,可以处1万元以下罚款;情节严重的,处1万元以上3万元以下罚款;造成重大事故或者严重后果的,依照刑法关于重大责任事故罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任:
  (一)年检不合格的施放气球单位在整改期间施放气球的;
  (二)违反施放气球技术规范和标准的;
  (三)未指定专人值守的;
  (四)系留气球升放高度超过地面50米,未加装快速放气装置的;
  (五)在安全事故发生后隐瞒不报、谎报、故意迟延不报、故意破坏现场,或者拒绝接受调查以及拒绝提供有关情况和资料的;
  (六)违反施放气球安全要求的其他行为。
  第三十二条 使用气球开展活动的单位和个人明知其聘请的单位无《施放气球资质证》而故意聘请其施放气球的,由市、县气象主管机构按照权限责令改正,给予警告,可以处1万元以下罚款;情节严重的,处1万元以上3万元以下罚款;造成重大事故或者严重后果的,依照刑法关于重大责任事故罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任。
  使用气球开展活动的单位和个人非故意聘请无《施放气球资质证》的单位施放气球且未造成危害后果的,由市、县气象主管机构按照权限责令改正,给予警告;对造成危害后果的,按照前款的规定予以处罚。
  第三十三条 市、县气象主管机构的工作人员弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,尚不构成犯罪的,由所在单位给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第七章 附则

  第三十四条 对于群放单个总质量小于4千克的无人驾驶自由气球、施放直径小于1.8米或者体积容量小于3.2立方米的系留气球的管理,参照本办法执行。
  第三十五条 本办法由市气象局负责解释。
  第三十六条 本办法自发布之日起施行。





国务院安委会办公室关于春节期间两起重大道路交通事故情况的通报

国务院安全生产委员会


国务院安委会办公室关于春节期间两起重大道路交通事故情况的通报

安委办明电〔2011〕10号


各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团安全生产委员会:
  2月4日17时27分,福建省南平市邵武汽车运输公司一辆号牌为闽HY1151的中型客车(核载19人,实载21人,其中2名儿童),从永安市开往邵武市,当行至邵武市境内316国道297公里550米处时,突遇一辆号牌为闽H1G321的二轮摩托车,从左侧支线驶出强行并入,中型客车驾驶人向右紧急打方向避让,导致客车碰撞公路右侧防护墩后,坠入24.5米深的富屯溪千岭电站水库中,造成12人死亡、9人受伤。据初步分析,事故直接原因是摩托车驾驶人无证驾驶年检过期摩托车,强行并线;中型客车驾驶人采取紧急避让措施不当。
  2月7日14时10分,湖北省恩施州利川市一辆号牌为鄂Q2Q311的正三轮摩托车,载19人(含驾驶人),自利川市忠路镇老屋基至小河村沿通村公路行驶,当行至向阳村17组翁家湾一陡坡左转弯路段时,车辆翻下公路8米深边沟,造成10人死亡,9人受伤。据初步分析,事故直接原因是正三轮摩托车非法载人,严重超载。
  春节期间发生的两起重大道路交通事故,不仅暴露出三轮车非法载人、部分驾驶人无证驾驶、运输企业安全教育不到位等问题,也暴露出农村道路交通安全监管工作存在薄弱环节,打击非法违法行为需进一步加强。依据有关规定,国务院安委会办公室已将这两起事故的查处列入国务院安委会重大事故挂牌督办的事项,依法严肃查处,结果将及时向社会公布。为深刻吸取事故教训,举一反三,有效防范和坚决遏制重大道路交通事故的发生,现提出以下要求:
  一、进一步采取有效措施,确保春运期间道路运输安全。各地要按照全国安全生产电视电话会议和全国春运电视电话会议精神,加强领导,统一部署,认真研究分析春节后本地区道路交通安全特点,针对冬季雾、雪等恶劣天气和北方河面结冰、路滑、车多以及节假日人流集中等特点,查找道路交通安全监管中存在的主要问题,并加强对重点地区、重点路段、重点企业的指导、隐患排查和督促检查,务必把各项道路交通安全防范措施落实到位,确保道路运输安全。
  二、加大路面监控力度,严厉打击违法违规行为。各地公安机关要认真落实公安部关于切实做好春运期间道路交通管理工作的部署,针对春运期间交通特点,狠抓县乡道路交通安全措施的落实,充实一线执勤警力,进一步采取有力措施,加强对县乡公路及农村庙会、集市等场所的交通管控,强化交通秩序管理,严查超速、超员、违法载人、酒后驾驶等严重违法行为。
  三、进一步加强道路交通安全宣传教育,提高交通参与者的安全意识。各地要充分发挥媒体的舆论宣传和监督作用,营造人人遵章守法的良好氛围。特别是在春运期间,要深入客运企业、客运站场和高速公路服务区等场所,集中开展交通安全宣传教育活动,切实提高客运驾驶人的交通安全意识和广大群众的防范意识,不乘坐超载车辆、货运车辆,自觉抵制交通违法行为,增强自我保护能力,保证安全出行。
  四、严肃查处事故,加大责任追究力度。各有关地区要按照“四不放过”和“依法依规、实事求是、注重实效”的原则,认真组织开展事故调查工作。对事故负有领导、监督、管理责任的单位和人员,要依法依规严肃处理,及时向社会公布调查处理结果,并跟踪督促事故责任的落实。通过认真调查事故原因,严肃责任追究,教育广大企业和干部群众,认真吸取事故教训,举一反三,查隐患堵漏洞,切实搞好道路交通运输安全工作。
                       国务院安全生产委员会办公室
                         二〇一一年二月十二日